Du som vill skjuta upp den reavinstskatt, eller vinstskatt, som du måste betala när du gjort en vinst vid en bostadsförsäljning kan ansöka om uppskov. Det betyder att du skjuter upp betalningen men istället får du betala en årlig skatt på ca 0,5 % av vinsten. Det finns många fördelar med uppskov men du måste alltid titta på din specifika situation och göra en bedömning därefter.
Uppskov innebär att du skjuter upp din betalning av skatt som du måste göra efter att du gjort vinst vid en bostadsförsäljning. Det rör sig alltså om en vinstskatt som i dagsläget ligger på 22 % av vinsten. Eftersom bostadsmarknaden länge ökat så kan det röra sig om ganska mycket pengar som ska betalas in i skatt. Du kan då välja att skjuta upp att betala skatten – det vill säga söka uppskov. Om du inte vill göra det så kan du såklart betala skatten direkt. Du som undrar vad du har i uppskovsbelopp kan se det på Skatteverket under ”Mina Sidor”.
Tips och regler om uppskov
Om du väljer att skjuta upp skatten så måste du även betala en årlig skatt på det uppskjutna beloppet. Du kan enbart ansöka om uppskov i de fall du säljer en bostad och köper eller kommer att köpa en annan bostad. Den nya bostaden kan köpas i direkt anslutning till försäljning eller tidigast 1: a januari året innan försäljning sker eller 31 december kommande år.
Om bostaden köpts tidigare så kan den klassas som en ersättningsbostad om man renoverar bostaden genom att göra ny-, om-, eller tillbyggnader på bostaden. Då måste dessa detta ske någon gång inom spannet av 1 januari året innan försäljningen och fram till 2 maj kommande år och ni måste dessutom flytta in i ersättningsbostaden, det vill säga folkbokföra er på adressen, senast den 2 maj det andra året efter ni sålt den gamla bostaden. Dessa regler gäller dock inte för bostadsrätter.
Det finns också några krav kopplade till när man får lov att söka om uppskov. Försäljningen av bostaden måste ha skett i Sverige eller inom EES. Bostaden måste vara en bostadsrätt eller en villa där minst hälften av boendeytan använts som bostad av den som äger bostaden eller av närstående. Om det är ett tvåfamiljshus så måste minst 40 procent av boytan ha använts som bostad av den som äger bostaden eller av närstående. Om det rör sig om en bostadsrätt så måste föreningen vara en så kallad äkta bostadsrättsförening. Det går inte att få uppskov om du bor i en hyresrätt, andelslägenhet eller om det rör sig om ett fritidshus.
Permanenta bostäder
Enbart permanenta bostäder accepteras och man måste vara eller ha varit folkbokförd på adressen. För att räknas som en permanent bostad så måste något av dessa kriterier uppfyllas: Du måste ha bott i bostaden ett år innan köpekontraktet för bostaden som du säljer undertecknas. Du måste ha bott i bostaden tre av fem år innan kontraktet skrivs under. Det är den sammanlagda tiden som räknas, så om du bott där totalt tre år så är det godkänt.
Det tredje kriteriet som kan uppfyllas handlar om du köpte en ny bostad innan du sålt den gamla bostaden. Då är det tillåtet att söka om uppskov om du har bott i bostaden 1 år innan den sålts, alternativt om du bott där tre av fem år innan du skriver under kontraktet. Det fjärde alternativet är om försäljningen sker med tvång, det kan vara att Kronofogden gjort en utmätning av din bostad eller om staten köper loss ditt hem för att de vill bygga en motorväg där den ligger. I dessa ovanliga fall så behöver inte personen ha bott i bostaden ett år för att hen ska kunna söka om uppskov. Det femte och sista kriteriet är att bostaden det rör sig om tidigare har varit en hyresrätt. Då räknas tiden som personen bott i bostaden oavsett om den var en hyresrätt eller en bostadsrätt.
Här kommer ett exempel på hur det kan se ut: Du säljer din bostad år 2019. Du är skyldig att deklarera försäljningen i deklarationen du lämnar in 2020. Inköpet av den nya bostaden måste ske senast sista december 2020. Inflytt i den nya bostaden måste ske senast 2 maj 2021. Om du uppfyller allt det så får du söka om uppskov.
Räkna ut uppskov
Det lägsta beloppet som det går att ansöka om uppskov för är 50 000 kronor. Om det handlar om en tvångsförsäljning så är motsvarade belopp 10 000 kronor. Det finns inga övre gränser utan det går att söka om uppskov oavsett hur stor din vinst är. Du skickar in ansökan om uppskov tillsammans med kommande års deklaration. Där fyller du i vinsten på bostadsförsäljningen. Ansökan görs på den blankett som Skatteverket kallar SKV 2012, K2 – Uppskov – Bostad. Denna blankett finner du på Skatteverkets hemsida. En mäklare kan ofta hjälpa till med att fylla i blanketten om du är osäker på hur du ska göra. Denna blankett ska även användas om du frivilligt vill återföra beloppet, eller vill göra en återföring på grund a arv, gåva eller köp av bostad i annat land eller om du har en ersättningsbostad utomlands. Du ska även använda denna blankett om du har ett preliminärt uppskovsbelopp som du vill ska bli slutgiltigt.
Olika regler gäller för hur du räknar om din nya bostad, ersättningsbostaden, är dyrare eller billigare än den bostad du säljer. Om du köper en dyrare bostad så får du uppskov för hela kapitalvinsten, men om din nya bostad är billigare så kan du inte få uppskov för hela kapitalvinsten.
Såhär räknar du om den bostad du köper är dyrare än den du säljer:
1. Börja med att räkna ut din vinstskatt och uppskovsbelopp.
Du köpte en bostad för 2 miljoner och säljer den för 2,5 miljoner. Det betyder en vinst på 500 000. 22 % av 500 000 = 110 000. Det betyder att din vinstskatt är 110 000 kronor, men eftersom du väljer att skjuta upp den skatten så blir uppskovsbeloppet 500 000, eftersom det är det beloppet som skatten kommer att baseras på efter de skatteregler som råder när du gör återföringen.
2. Beräkna skatt på uppskovsbeloppet.
Du har ett uppskovsbelopp på 500 000 och från och med nästa deklarationsår och därefter årligen måste du betala 0,5 % i skatt. Det betyder att din årliga skatt blir 500 000 kr x 0,5 % = 2 500 kronor.
Såhär räknar du om den bostad du köper är billigare än den du säljer:
1. Börja med att räkna ut uppskovsbeloppet.
Du säljer sin bostad för 3 miljoner och gör en vinst på 300 000 kr. Samma år köper du en ny bostad för 2,5 miljoner. Ditt uppskovsbelopp blir då 250000 kr eftersom: (300 000 kr) x (2500000/3000000) = 250 000.
2. Beräkna skatt på uppskovsbelopp.
Du måste fortfarande betala en årlig skatt på 0,5 % av uppskovsbeloppet, vilket i det här fallet blir 1 250 kr (250000 x 0,5 % = 1250).
Du kan även räkna ut bland annat mäklararvode, räntekostnader och Pantbrev här!
Fördelar till skjuta upp reavinstskatt
Det finns många fördelar med att söka om uppskov. Om du ska köpa en ny bostad så kommer du ha råd med lite mer eftersom du får lova att föra över vinsten in i den nya bostaden. Detta gör även att du kan få mer fördelaktiga villkor för dina bolån eftersom du har möjlighet att gå in med mer pengar i kontantinsats och därmed inte kommer att vara lika högt belånad. I vissa fall, om det rör sig om en mycket stor vinst, kan ett uppskov ge helt andra möjligheter på bostadsmarknaden och innebära att ni kan titta på bostäder i en helt annan prisklass.
Det finns också en viss risk eller en fördel, beroende på vad som händer med gällande lagstiftning. Om du ansöker om uppskov så kommer rådande skatteregler gälla när du ska betala tillbaka uppskovet. Det betyder att om lagstiftningen ändras under tiden så kan det påverka dig både positivt och negativt. Om du väljer att betala din vinstskatt direkt så vet du exakt vilka regler som gäller men om du söker uppskov och väljer att vänta med att betala skatt så kan reglerna ändras. Om du väljer att skjuta upp skatten så måste du även betala en årlig skatt på det uppskjutna beloppet.
Denna skatt är på omkring 0,5 procent av din vinst per år. Det rör sig om ett schablonbelopp om därför brukar man säga att det motsvarar omkring 0,5 procent. Det betyder att du måste jämför dessa kostnader mot till exempel räntekostnader eller andra kostnader som ett uppskov kan innebära för att veta om det är lönsamt för dig eller inte.
Återföra uppskov
När du väljer att återföra hela eller delar av uppskovsbeloppet så räknas det som inkomst under det taxeringsår som det görs. Så det innebär att du kan minska uppskovsbeloppet beroende på hur det ser ut ekonomiskt för dig, det kallas för frivillig återföring.
