Vad är en besiktningsklausul?
En besiktningsklausul är en viktig del av många bostadsaffärer i Sverige. Den fungerar som ett skydd för köparen genom att ge rätt att låta besikta bostaden efter att köpekontrakt är undertecknat. Om besiktningen skulle avslöja allvarliga fel eller brister som köparen inte kände till vid kontraktsskrivningen, kan köpet i vissa fall hävas eller villkoren omförhandlas. Därmed fungerar klausulen som en slags säkerhetsventil som främjar en tryggare bostadsaffär.
Besiktningsklausuler är särskilt vanliga när fastigheter säljs med klausulen ”i befintligt skick”. Eftersom säljare ofta friskriver sig från ansvar, blir köparens undersökningsplikt desto viktigare. Med en besiktningsklausul får köparen både tid och rättssäkerhet att noggrant kontrollera bostadens skick innan köpet slutgiltigt fullföljs.
Hur fungerar en besiktningsklausul i praktiken?
Processen kring en besiktningsklausul börjar oftast i samband med att ett köpekontrakt skrivs. Klausulen skrivs in i kontraktet och anger att köpet är villkorat av en godkänd besiktning inom ett visst antal dagar från kontraktsskrivningen – vanligtvis mellan 7 och 14 dagar.
Under denna tidsfrist anlitar köparen en professionell besiktningsman som utför en överlåtelsebesiktning. Om besiktningen visar gravt felaktigt skick på fastigheten, kan köparen göra något av följande:
- Begära prisavdrag baserat på felens omfattning
- Begära att säljaren åtgärdar felen innan tillträdesdagen
- Välja att inte fullfölja köpet – vilket kräver att detta rättsligt godtas av säljaren eller efter förhandling
Det är viktigt att notera att köparen själv ansvarar för att åberopa klausulen, och detta måste göras inom den i kontraktet avtalade perioden.
Rättigheter och skyldigheter vid användning av besiktningsklausul
Köparen har genom besiktningsklausulen en möjlighet att få insyn i fastighetens skick. Men med den rätten följer också ett ansvar. Köparen måste inom angiven tidsram:
- Genomföra besiktningen med en oberoende och certifierad besiktningsman
- Åberopa besiktningsklausulen skriftligen om allvarliga brister föreligger
- Kunna visa att de upptäckta bristerna ej var kända eller synliga vid köpslut
Om köparen dröjer med att åberopa klausulen, kan rätten till att häva köpet gå förlorad. Det är därför avgörande att agera snabbt och juridiskt korrekt vid utnyttjande av besiktningsklausulen.
Vanliga fel som kan upptäckas under besiktningen
En besiktningsman granskar bostadens synliga och åtkomliga delar för att hitta eventuella byggnadstekniska brister. Vanliga fel som kan upptäckas och som skulle kunna ge köparen anledning att åberopa besiktningsklausulen är:
- Fuktskador i källare, badrum eller tak
- Skadedjursangrepp – exempelvis husbock eller mögelangrepp
- Otillräcklig ventilation som kan påverka inomhusmiljön negativt
- Felaktigt utförda renoveringar som inte uppfyller byggnormer
Här är det viktigt att förstå att köparen inte kan åberopa mindre skönhetsfel eller brister som denne borde ha upptäckt vid en noggrann genomgång. Endast väsentliga fel som påverkar bostadens värde eller funktion kan vanligen ligga till grund för att åberopa klausulen.
Så skriver du en juridiskt säker besiktningsklausul
För att undvika missförstånd är det viktigt att besiktningsklausulen är tydligt och juridiskt korrekt formulerad. Den bör innehålla:
- Tidsfrist för att genomföra besiktning och eventuellt åberopa klausulen
- Namn på besiktningsmannen eller att denne ska vara certifierad
- Vad som händer om köparen inte godkänner besiktningen
Det är vanligt att mäklare erbjuder standardformuleringar för besiktningsklausuler, men det kan vara klokt att låta en juridisk rådgivare eller advokat granska formuleringen, särskilt vid större fastighetsaffärer eller om du misstänker att fastigheten har omfattande fel.
Vad händer om besiktningsklausulen åberopas?
Om köparen utnyttjar klausulen kan derivatet bli olika beroende på vad som anges i avtalet och omfattningen av felen. I praktiken sker då ofta en ny förhandling mellan säljare och köpare – där parterna kan enas om:
- Ett prisavdrag i relation till de observerade felen
- Att vissa reparationer genomförs innan tillträdet
- Att köpet avbryts helt, utan ekonomisk ersättning åt parterna
Det är mycket ovanligt att köpare utan giltiga skäl får åberopa klausulen för att backa ur affären. Köparen behöver alltså kunna visa att felen är både oväntade och väsentliga.
Skillnaden mellan besiktningsklausul och friskrivningsklausul
Det är viktigt att inte förväxla besiktningsklausulen med en friskrivningsklausul. Medan besiktningsklausulen ger köparen rätt till efterhandskontroll och eventuell hävning, innebär en friskrivningsklausul att säljaren avsäger sig ansvar för dolda fel – oavsett om felen funnits eller inte.
Om en fastighet säljs med en friskrivningsklausul kan köparen inte ställa krav i efterhand, vilket gör en besiktningsklausul desto viktigare. Den blir ofta det enda skydd köparen har.
Vikten av en oberoende besiktningsman
Besiktningen bör alltid utföras av en oberoende och certifierad besiktningsman (SBR, RISE, etc.). Denne bör ha:
- Ett starkt oberoende från säljaren
- Erfarenhet av just den bostadstyp som besiktigas
- Försäkring som täcker felbedömningar
Många köpare väljer att vända sig till välrenommerade firmor för att garantera både rätt metodik och ansvar. Att välja någon med lägsta pris kan bli dyrt i längden – om besiktningen missar viktiga fel.
FAQ: Vanliga frågor om besiktningsklausul
Är en besiktningsklausul alltid nödvändig?
Nej, men den rekommenderas starkt – särskilt vid köp av äldre fastigheter eller vid köp med friskrivningar. Om en besiktning redan har gjorts före kontraktsskrivning kan behovet minska, men en egen kontroll ger större trygghet.
Måste säljaren acceptera prisavdrag vid fel?
Nej, men om köparen åberopar klausulen med giltiga skäl så sker förhandling. Kan ingen överenskommelse nås, har köparen möjlighet att frånträda köpet inom den tid som är angiven i klausulen.
Kan man ångra köpet utan anledning med hänvisning till besiktningsklausul?
Nej. Klausulen kan endast åberopas om allvarliga eller oväntade fel uppdagas. Att helt enkelt ”ångra sig” är inte en giltig grund.
Vad kostar en besiktning?
Priset varierar beroende på typ av bostad och geografiskt läge, men oftast ligger det mellan 6 000–10 000 kronor för en standardbesiktning av villa. För besiktning av lägenhet är det vanligtvis billigare.
Hur snabbt måste jag agera efter besiktningen?
Du bör omedelbart, och senast inom den i kontraktet angivna besiktningsperioden (ofta 10 dagar), skriftligen meddela säljaren att du vill åberopa klausulen. Annars anses köpet giltigt och bindande.
