Vi har väl alla kollat upp eller hört om hur priserna utvecklas på fastighetsmarknaden. Detta vare sig vi redan har köpt ett hus eller en bostadsrätt, eller har börjat planera för detsamma. Hur som helst så är självklart priset och dess utveckling en otroligt viktig faktor.
Saker som påverkar hur bostadspriserna rör sig är många och i många fall väldigt komplexa. Vi går här igenom vad riksbanken gör och andra ekonomiska ting på sitt sätt påverkar den Svenska bostadsmarknaden för att du ska få bättre koll på ekonomin.
Fastighetspriser och vad som påverkar dess utveckling
Fastighetspriser och huspriser skiljer sig åt mellan olika städer, lägen i städer och länder.
Lite generellt kan man säga att huspriserna alltid kommer att öka på. Detta på grund av att mark och land är begränsade resurser medan befolkningen fortsätter att växa. Fastighetspriserna påverkas även av ränteläget. Även om det egentligen är realräntan som är det intressanta så är det ju vad bostadsägarna får över varje månad som det är det slutgiltiga som räknas. När räntan är lägre anser sig de som skall köpa hus kunna betala mer för sitt hus vilket gör att fastighetspriser eller huspriser stiger.
Fastighetsvärdering görs oftast innan man säljer eller köper ett hus. Den baseras till stor del på vad andra hus i samma område sålts för tidigare och skicket på objektet. Värdering när det gäller hyreshus fungerar på annat sätt, då är det avkastningen på insatt kapital som är det intressanta.
Riksbanken och dess påverkan
Riksbanken är ansvarig för Sveriges penningpolitik. Penningpolitik handlar om att använda en styrränta för att styra penningmarknaden och därigenom uppnå målet om att upprätthålla ett fast penningvärde.
Det blir lite grekiska och många uttryck som kan vara svåra att förstå, men jag hoppas att du kan få en lite klarare bild.
Riksbanken har som viktigaste verktyg i penningpolitiken, reporäntan. Genom att fastställa reporänta kan riksbanken styra penningmarknaden via affärsbankerna eftersom dessa lånar pengar från riksbanken. Riksbanken kan utfärda en repa som har en ränta enligt reporänta. En repa är ett sju-dagars lån mellan riksbanken och affärsbankerna.
Inflation och deflation – Hur påverkar dessa?
- Inflation är den genomsnittliga prisökningen på varor och tjänster som sker i ett land under ett år.
- Deflation är den genomsnittliga prissänkningen på varor och tjänster som sker i ett land under ett år.
För hög inflation och deflation är skadligt för samhället. Det är därför Riksbanken har till uppgift att stävja det här så att vi får en moderat inflation på cirka 2% per år.
Skadliga effekter av inflation brukar kunna sägas vara att de som lånar pengar tjänar på det, det lån som de har tagit blir mindre och mindre värt. De som sparar pengar förlorar när det är inflation, då deras sparade pengar i sin tur minskar i värde.
Skadliga effekter av deflation brukar sägas vara att de som lånar pengar förlorar på det, detta då lånen som har tagits blir mer värda. De som sparar pengar vinner på deflation, deras besparingar blir helt enkelt mer värda.
Men prisökningar och prissänkningar kan väl inte alltid vara skadliga?
Nej, prisökningar som beror på att en produkt eller tjänst blir bättre är inte skadliga. Prisökningar som beror på att vi har för mycket pengar i samhället, för hög penningmängd, är dock skadligt. Om penningmängden ökar på grund av att vi lånar till konsumtion i för stor utsträckning så är det inte bra i längden.
Prissänkningar vill ”vi” ju ha i samhället. Det visar ju på att vi har blivit mer produktiva, att vi kan producera mer med samma resurser. Prissänkningar kan ju också bero på att vi har för låg penningmängd i samhället, men det är inte bra. Om det blir prissänkningar på grund av att vi sparar alla pengar vi får in så innebär det att företagen inte kan sälja det som produceras.
Den stora (senaste) Fastighetskrisen
Den senaste stora svenska fastighetskrisen uppstod under 80-talet. Fastighetskraschen skapade stora problem under början av 90-talet då hög arbetslöshet uppstod främst i byggbranschen.
Fastighetsbubblan tilläts uppstå genom att ett antal politiska beslut togs i fel ordning. Under 1970-talet hade vi i Sverige:
- En oljekris som orsakade hög inflation
- Fast växelkurs
- Räntereglering som satte tak på räntenivån
- Ett lånetak som begränsade vad svenskarna kunde låna
- Och ett investeringstak för investeringar i utlandet
Den svenska finanspolitiken skulle hålla nere inflationen och den svenska riksbanken skulle i sin tur försvara den fasta växelkursen. Finanspolitiken bedrevs dock på så sätt att den skulle öka sina utgifter i lågkonjunktur och minska sina utgifter i högkonjunktur för att därigenom utjämna konjunktursvängningarna.
Man antog att man var tvungen att acceptera hög inflation för att få ner arbetslösheten och den svenska så kallade ”Överbryggningspolitiken” bidrog till att öka på inflationen än mer än vad oljekrisen gjorde.
I början av 80-talet släpptes lånetaket och allmänheten kunde låna obegränsat med pengar. Den höga inflationen tillsammans med ränteregleringen plus att man kunde göra avdrag för räntekostnaderna gjorde att personer som lånade pengar till fastigheter i stort sett hade en negativ realränta. Det här gjorde det väldigt attraktivt att äga fastigheter och det skapade fastighetsbubblan.
Bankernas o-restriktiva sätt att låna ut pengar bidrog också till att skapa fastighetskrisen. Fastighetsbubblan sprack till slut när:
- Ränteregleringen togs bort
- Investeringstaket till investeringar i utlandet togs bort
- Växelkursen släpptes och inflationen kunde tämjas
Den stora fastighetskraschen skapade stora problem i samhället och trots att det numera var ett antal år sedan så kan många komma ihåg tiden och det som följde efter. En viss återhållsam prisutveckling, stabila eller svagt fallande priser kan vara bra men en riktigt fastighetskris vill vi verkligen inte uppleva igen.
