Vad är skälig hyra för villa?
Att hyra ut en villa i Sverige kräver inte bara ett juridiskt korrekt kontrakt – det krävs också att hyran är skälig. Men vad innebär egentligen skälig hyra för en villa, och hur räknar man ut den? Detta är särskilt viktigt för dig som planerar att hyra ut din privatägda villa långsiktigt, till exempel vid utlandsflytt eller som passiv inkomst. Här går vi igenom vad lagen säger, hur hyressättningen bör fungera, och vilka faktorer som påverkar om en hyra anses vara rimlig eller inte.
Reglerna enligt lag – jordabalken och bruksvärdessystemet
När det gäller hyressättning för bostäder finns det olika regelverk beroende på om det handlar om en hyresrätt eller en privatägd bostad som en villa eller bostadsrätt. För privatägda bostäder gäller numera lagen om uthyrning av egen bostad, som är ett komplement till jordabalken (12 kap.).
För villor gäller inte det traditionella bruksvärdessystemet, som styr hyrornas nivå i hyresrätter. I stället används en mer marknadsanpassad modell som tar hänsyn till:
- Kapital- och driftskostnader
- Bostadens standard och läge
- Marknadspriset för liknande villor i området
Lagen om uthyrning av egen bostad, ibland kallad “privatuthyrningslagen” (Lag (2012:978)), gör det tydligt att hyran ska vara skälig, vilket betyder att du inte kan ta ut vilken hyra som helst.
Så beräknar du skälig hyra för villa
För att räkna ut om en hyra är skälig för en villa används en metod som kombinerar dels en bedömning av kapital- och driftskostnader, dels en jämförelse med marknadshyror.
1. Kapital- och driftskostnader
Kapitalavkastningen på bostadens värde får vara upp till 4 procent per år enligt vägledande rättspraxis. Det anges som ett schablonbelopp som hyresvärden får ta ut i avkastning på bostadens marknadsvärde.
Exempel: En villa med marknadsvärde på 4 000 000 kr kan generera 160 000 kr per år i godkänd avkastning, vilket motsvarar ca 13 300 kr/månad.
Utöver det ska du lägga till de faktiska driftskostnaderna, som exempelvis:
- El
- Vatten & avlopp
- Uppvärmning
- Renhållning
- Fastighetsförsäkring
2. Marknadsjämförelser
För att hyran ska vara bedömd som skälig måste den också stå i jämförelse med vad som är vanligt i området. Här kan du titta på andra annonser för liknande villor i närområdet på t.ex. Hemnet eller Blocket Bostad. Dock har rättspraxis visat att detta inte ensamt är tillräckligt – det är kombinationen av kalkylerade kostnader plus en rimlig avkastning som ger mest stöd vid juridisk prövning.
Vad händer om hyran inte är skälig?
Den som hyr en villa till överhyra – alltså en oskäligt hög hyra jämfört med bostadens värde och drift – kan vända sig till Hyresnämnden. Nämnden kan besluta om återbetalning av för mycket betald hyra upp till ett år tillbaka i tiden.
Följande konsekvenser kan bli aktuella:
- Återbetalningsskyldighet för hyresvärden
- Nedsättning av framtida hyra
- Större risk att besluten påverkar flera uthyrningar i området
Är du osäker? Gör en hyreskalkyl innan!
Det bästa sättet att garantera att din hyra är skälig är att göra en tydlig kalkyl innan du tecknar något avtal. Räkna ut driftkostnader, basera avkastningen på ett rimligt marknadsvärde och dokumentera alla delar. På så sätt är du förberedd om hyresgästen i framtiden skulle ifrågasätta hyresnivån.
Skillnader vid andrahandsuthyrning av villa jämfört med hyresrätt
När du hyr ut en villa gäller andra juridiska regler än om du hyr ut en hyresrätt. I synnerhet:
- Du behöver inte tillstånd från hyresvärd eller bostadsrättsförening
- Hyresgästen har ett svagare besittningsskydd
- Hyresnivån behöver inte följa bruksvärdet, men den ska fortfarande vara skälig
FAQ om skälig hyra för villa
Vad räknas som driftkostnader vid uthyrning av villa?
Driftkostnader avser de löpande kostnaderna för att hålla villan igång, såsom el, vatten, värme, sophämtning, försäkring och eventuell fastighetsskatt. Dessa ingår i kalkylen för att avgöra om hyran är skälig.
Får jag ta extra betalt om jag hyr ut möblerat?
Ja, du får lägga på ett mindre tillägg (ca 10-15%) för möblering. Det ska dock fortfarande ligga inom ramen för vad som är skäligt. Du kan läsa mer om detta i vår artikel regler för andrahandsuthyrning.
Kan jag skriva vilket hyresbelopp jag vill i kontraktet?
Nej, även om både hyresvärd och hyresgäst är överens gäller fortfarande lagen. En hyra som är för hög enligt lagstiftning kan ifrågasättas i efterhand av hyresgästen.
Hur länge får man hyra ut en villa?
Det finns ingen fast maxgräns för hur länge du får hyra ut din villa, men det är vanligt att kontrakt skrivs på mellan 6 och 12 månader i taget. Besittningsskydd brukar inte gälla, så villkoren i avtalet styr i hög grad.
Måste jag deklarera inkomster från uthyrning av villa?
Ja, hyror räknas som kapitalinkomst. Du har dock rätt till ett schablonavdrag på 40 000 kronor samt avdrag för vissa utgifter. Läs gärna mer om det i Skatt vid uthyrning av bostad.
