Att hyra ut en villa skiljer sig på många sätt från att hyra ut en lägenhet. Dels gäller särskilda regler för uthyrning av egenägd bostad, och dels kräver ett välformulerat hyresavtal tydlighet kring ansvar, kostnader och praktiska villkor. I den här guiden går vi igenom allt du behöver veta om hyreskontrakt för villa, oavsett om du hyr ut eller hyr.
Vad är ett hyreskontrakt för villa?
Ett hyreskontrakt för villa är ett avtal mellan en husägare (hyresvärd) och en person som vill hyra bostaden (hyresgäst). Det reglerar rättigheter och skyldigheter under hyrestiden, och bör omfatta viktig information såsom hyrestid, hyresbelopp, uppsägningstid, skötselansvar och övriga specifika villkor.
Eftersom en villa normalt hyrs ut som en privatbostad gäller reglerna enligt privatuthyrningslagen – inte hyreslagen. Det innebär bland annat att hyresgästen har ett svagare besittningsskydd än i vanliga hyresförhållanden. Det är därför extra viktigt att både hyresgäst och hyresvärd är införstådda med vilka regler som gäller.
Skillnaden mellan privatuthyrning och näringsverksamhet
För att uthyrningen ska klassas som privatuthyrning och inte näringsverksamhet får hyresvärden bara hyra ut ett fåtal bostäder. I praktiken betyder det att om du som privatperson hyr ut din villa och inte har andra bostäder uthyrda, omfattas du normalt av privatuthyrningslagen.
Det innebär exempelvis att:
– Hyresgästen inte har besittningsskydd
– Hyresnivån ska vara skälig, och utgår från kostnader och inte marknadens efterfrågan
– En månads uppsägningstid gäller för hyresgästen, och tre månader för hyresvärden
Om du däremot hyr ut flera bostäder eller gör det på ett sätt som bedöms som näringsverksamhet, gäller istället hyreslagen.
Vad ska ett hyresavtal för villa innehålla?
Hyreskontraktet fungerar som din juridiska säkerhet ifall en konflikt skulle uppstå mellan dig och hyresgästen. Därför bör det alltid vara skriftligt och detaljerat. En välskriven mall för hyresavtal villa bör innehålla:
- Uppgifter om hyresgäst och hyresvärd: namn, personnummer, adress
- Hyresobjekt: fastighetsbeteckning eller adress, vad som ingår (förråd, garage, tomt, med mera)
- Hyrestid: fast eller tillsvidare
- Hyresbelopp och betalningsvillkor: inklusive information om vad som ingår
- Uppsägningstid
- Ansvar för drift och underhåll
- Inventarielista om möblerad
Behöver du en färdig mall? Vi rekommenderar att utgå från en mall för hyresavtal från en pålitlig myndighet eller att konsultera en jurist om du är osäker.
Besittningsskydd vid uthyrning av villa
Besittningsskydd innebär att hyresgästen har rätt att bo kvar, även om hyresvärden vill säga upp avtalet. När det gäller uthyrning av villa via privatuthyrningslagen finns däremot ett mycket begränsat skydd för hyresgästen.
Som hyresvärd behöver du alltså inte ange någon särskild anledning för att få tillbaka villan, så länge du följer rätt uppsägningstid. Det ger en större flexibilitet, men också ett större ansvar att vara tydlig och ärlig i kommunikationen kring hyrestiden.
Så sätter du en skälig hyra för villa
Eftersom det inte är marknadshyra som gäller enligt privatuthyrningslagen, måste du ha koll på hur du räknar ut en skälig hyra för villa. Enligt rättspraxis får hyran motsvara:
- Kapitalkostnad (beräknad schablon på 4 % av bostadens marknadsvärde per år)
- Driftskostnader (till exempel el, vatten, värme, sophämtning, försäkring)
Till detta kan eventuellt ett rimligt påslag tillkomma om bostaden är möblerad eller om särskilda tjänster ingår i hyresförhållandet. Det är alltid viktigt att dokumentera hur hyran har beräknats, och i många fall kan det vara bra att rådgöra med en jurist eller använda en kalkylator.
Vanliga misstag vid uthyrning av villa
Det finns flera fallgropar att se upp med när man hyr ut en villa. Vanliga misstag är exempelvis:
- Att inte skriva ett skriftligt avtal
- Att sätta ett för högt (eller för lågt) hyresbelopp
- Att vara otydlig om vad som ingår (garage, trädgårdsskötsel, internet med mera)
- Att inte besikta bostaden före och efter uthyrningen
Vid alla typer av boendeformer är det viktigt att ha en tydlig överenskommelse från början.
FAQ – Vanliga frågor om hyreskontrakt villa
Gäller privatuthyrningslagen även vid korttidsuthyrning?
Ja, så länge det är du som privatperson som hyr ut din villa, och du inte hyr ut fler än en bostad samtidigt, gäller privatuthyrningslagen – oavsett om uthyrningen är på ett par månader eller längre tid.
Kan jag säga upp en hyresgäst när som helst?
Du kan säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid, utan särskild anledning, om ni följer privatuthyrningslagen. För hyresgästen gäller en månads uppsägningstid.
Vad gör jag om hyresgästen inte betalar hyran?
Om hyresgästen inte betalar hyran har du rätt att säga upp avtalet. Det är viktigt att detta står tydligt i kontraktet. Du bör även skriftligen påminna om skulden. I sista hand kan betalningen drivas in via Kronofogden.
Måste jag betala skatt på hyresintäkter från villa?
Ja, inkomster från uthyrning ska deklareras, men du har rätt till vissa avdrag. Skatteverket tillåter till exempel ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år. Läs mer hos Skatteverket.
Kan jag använda en generell mall för hyresavtal?
Du kan använda en generell mall, men säkerställ att den är anpassad för villauthyrning enligt privatuthyrningslagen. Vi rekommenderar att du använder särskilda mallar för just villa eller småhus. Undvik mallar avsedda för lägenhet om detaljerna inte stämmer överens.
Vill du läsa mer om mallar och avtal? Besök gärna vår sida om mallar och kontrakt.
