Att sälja ett äldre hus kan väcka många frågor – inte minst om beskattningen. Ett av de viktigaste momenten att förstå är hur reavinstskatten fungerar vid försäljning av hus som ägts under lång tid. Här reder vi ut begreppen och ger dig konkreta tips kring hur du kan räkna ut skatten, vad som gäller för schablonvärden, och hur det ofta ser ut när ett dödsbo säljer en villa. Dessutom belyser vi vad som händer i framtiden – eftersom det pågår diskussioner om att reavinstskatten kan komma att slopas.
Vad är reavinstskatt?
Reavinstskatt, eller kapitalvinstskatt som det egentligen heter, är en skatt som betalas på vinsten du gör när du säljer en privatbostad. För villor och bostadsrätter är skattesatsen i regel 22 % av vinsten. Vinsten räknas ut genom att ta försäljningspriset minus inköpspriset samt eventuella förbättringsutgifter, mäklararvoden och andra avdragsgilla kostnader.
Att förstå exakt vad som räknas in i vinstberäkningen är centralt, särskilt vid försäljning av äldre hus där inköpspriset kan ha varit lågt men vissa regler tillåter schablonvärdering av anskaffningskostnader.
Så räknar du ut reavinstskatten för ett gammalt hus
För den som säljer ett gammalt hus där inköpspriset är lågt eller inte är exakt dokumenterat kan det vara svårt att räkna ut vinsten. I dessa fall finns alternativ som schablonmetoden att använda.
Schablonmetod för reavinst villa
När ursprungliga inköpskostnaden är okänd eller mycket låg, kan du använda en schablonregel vid beräkning av vinst. Då anses inköpspriset vara 20 % av försäljningspriset, och skatten beräknas på mellanskillnaden.
Exempel:
– Försäljningspris: 2 000 000 kr
– Schablonmässigt anskaffningsvärde: 400 000 kr (20 %)
– Reavinst: 1 600 000 kr
– Skatt: 352 000 kr (22 % av vinsten)
Schablonmetoden används ofta när fastigheten ägts mycket länge, till exempel om huset är inköpt för mer än 50 år sedan eller om köpehandlingar saknas.
Förbättringsutgifter och avdrag
Även gamla fastigheter kan ha renoverats rejält genom åren. Därför är det viktigt att spara dokumentation på omfattande förbättringar, till exempel takomläggning, köksrenovering eller fasadbyte. Dessa får dras av vid vinstberäkningen för att minska skatten. Här är det dock viktigt att känna till att endast förbättringar som ökar bostadens standard, och som är gjorda de senaste fem åren får räknas.
Reavinstskatt vid dödsbo – vilka regler gäller?
När ett dödsbo säljer en villa eller annan egendom gäller samma skatteregler som för privatpersoner. Det innebär att dödsboet måste redovisa vinsten och betala 22 % i reavinstskatt om försäljningen sker före dödsboets upplösning.
Skillnaden är att uppskov inte kan begäras i ett dödsbo. Uppskov innebär i normala fall att du skjuter upp betalningen av vinstskatten vid köp av ny bostad, men det är alltså inte möjligt för dödsbon.
Du kan läsa mer om skattefrågor för dödsbon hos Skatteverket.
Pågående diskussion: Kommer reavinstskatten att slopas?
Under de senaste åren har flera politiska förslag lyft fram möjligheten att slopa eller sänka reavinstskatten vid försäljning av bostäder. Syftet är att minska inlåsningseffekter på bostadsmarknaden, där äldre bor kvar i stora hus eftersom skatten på vinsten blir för hög vid en försäljning.
Även om förslag har diskuterats av såväl politiker som ekonomiska experter finns i dagsläget ingen fastställd lagändring. Men följer du nyheterna kring boendeekonomi kan framtida förändringar påverka när och hur du väljer att sälja.
FAQ – Vanliga frågor om reavinstskatten för äldre hus
Vad räknas som ett gammalt hus vid försäljning?
Ett gammalt hus är i detta sammanhang oftast en fastighet som köpts för mycket länge sedan, där köpeskillingen var låg eller saknar dokumentation. Det är vanligt med hus från 1950–1970-talet eller äldre.
Går det att slippa betala reavinstskatt?
Att helt slippa reavinstskatt är ovanligt, men du kan minska den genom att göra avdrag för förbättringsutgifter. Tidigare gick det att få uppskov med skatten, men det gäller inte längre utan ytterligare villkor – och är inte aktuellt för dödsbon.
Vad är reavinstschablon och när används den?
Schablon används när det inte finns dokumenterat inköpspris. Då anses 20 % av försäljningssumman vara inköp, och du betalar skatt på resterande summa.
Hur deklarerar jag reavinsten?
Du redovisar bostadsförsäljningen i inkomstdeklarationen. Skatteverket har en e-tjänst som guidar dig genom varje steg, inklusive avdrag. Du kan läsa mer på Skatteverket.
Vad gäller om huset säljs av ett dödsbo?
Dödsboet betalar reavinstskatt på samma sätt som en privatperson. Det går inte att begära uppskov, och deklarationen hanteras av bouppteckningsföreträdarna.
