Att sälja en bostad med vinst innebär att du ska betala vinstskatt – vanligtvis 22 procent av vinsten. Men det finns lagliga sätt att helt eller delvis undvika att betala vinstskatt direkt. I den här artikeln får du en djupgående och pedagogisk genomgång av hur du kan använda regler för uppskov, tillämpa undantag och planera smart för att minimera eller skjuta upp din skatt. Du får även nyttiga tips baserade på aktuell lagstiftning och rekommendationer från Skatteverket.
Vad är vinstskatt vid bostadsförsäljning?
När du säljer en privatbostad med vinst uppstår en så kallad kapitalvinst, som beskattas enligt inkomstskattelagen. Skatten är på 22 procent av vinsten. Vinsten räknas ut genom att du drar inköpspriset (inklusive kostnader för förbättringar eller renoveringar) och försäljningskostnader från försäljningspriset.
Exempel: Säljer du en bostadsrätt för 3 000 000 kronor som du köpte för 2 000 000 kronor (inklusive förbättringar och kostnader), gör du en vinst på 1 000 000 kronor och får betala 220 000 kronor i skatt.
Utnyttja uppskov – Skjuta upp vinstskatt
Vad innebär uppskov på vinstskatten?
Uppskov innebär att du skjuter upp betalningen av vinstskatten till ett senare tillfälle, vilket kan ge förbättrat eget kapital här och nu. Sedan den 1 januari 2021 är det kostnadsfritt att ha uppskov – tidigare betalade du en ”ränta” (skatt).
Villkoren för att få uppskov:
- Du måste ha sålt en bostad med vinst
- Du måste köpa eller ha köpt en ny permanentbostad i Sverige eller EES-länder
- Den nya bostaden måste bli din permanenta bostad senast 2 maj andra året efter försäljningsåret
Uppskovsbeloppet måste vara minst 50 000 kronor, och det finns sedan 2020 inget längre något maxtak för hur mycket uppskov du kan begära.
Hur begär du uppskov?
Du kan begära uppskov när du deklarerar försäljningen i din inkomstdeklaration via Skatteverkets e-tjänst. Viktigt är att vara noggrann med dokumentation kring köp och sälj och att förstå hur Skatteverket tolkar ”permanentbostad”. Se detaljerade krav på Skatteverkets hemsida.
Undantag och andra sätt att förbättra skattesituationen
Bo i bostaden tillräckligt länge
För att få uppskov krävs att du har använt bostaden som din huvudsakliga (permanenta) bostad. Vanligtvis krävs att du bott där minst ett år i sträck, eller sammanlagt ett år under försäljningsåret och året innan. Detta kan vara avgörande för om du får uppskov eller inte.
Renoveringskostnader och förbättringsutgifter
Genom att göra avdrag för förbättringsutgifter kan du minska vinsten (och därmed vinstskatten). Det gäller:
- Grundförbättringar – t.ex. nybyggnation eller tillbyggnad
- Reparationer och underhåll – men bara om de gjorts inom fem år före försäljningen och har förbättrat bostadens skick eller höjt dess standard
Goda avdragsmöjligheter kan göra stor skillnad, särskilt om du har dokumentation som kvitton eller fakturor.
Gåva istället för försäljning
Ett juridiskt sätt att helt undvika vinstskatt är att överlåta bostaden som gåva till exempelvis barn. Då klassas det inte som försäljning och ingen skatt tas ut direkt. Dock kommer mottagaren att bära vinsten (och skatten) när denne så småningom säljer bostaden – givarens anskaffningsvärde går vidare.
Läs gärna mer om hur skatt fungerar vid gåva av bostad.
Ompröva tidigare försäljningar – få tillbaka skatt
Om du sålt en bostad mellan 2014–2020 och valde att inte begära uppskov på vinsten, kan du fortfarande ompröva deklarationen och begära uppskov retroaktivt. Det gäller även om du betalat ränta tidigare – du kan ha rätt till skatteåterbäring eftersom uppskovsräntan slopades 2021.
Ansökan om omprövning måste ske inom sex år efter det år då du deklarerade försäljningen. Exempel: Sålde du 2017 och deklarerade våren 2018, kan du senast den 31 december 2024 begära omprövning.
Strategier för att undvika onödig vinstskatt
Genom att planera din bostadsförsäljning och nästa bostadsköp noggrant kan du ofta optimera – eller till och med helt undvika – att betala vinstskatt direkt.
Tips att tänka på:
- Synka försäljning och köp – så att villkoren för uppskov uppfylls
- Ha koll på förbättringsavdrag – samla och spara dokumentation
- Överväg gåva istället för försäljning vid överlåtelse till barn
- Se över möjlighet till omprövning av tidigare bostadsförsäljningar
En god idé kan vara att även få professionell rådgivning, särskilt vid komplexa situationer med delägarskap eller internationell flytt.
Interna resurser att utforska
Boekonomi.se erbjuder flera guider och resurser för dig som vill förstå boendeekonomi bättre. Du hittar bland annat:
– Skatt vid försäljning av bostadsrätt
– Uppskov vid bostadsköp och bolån
Vanliga frågor om att undvika vinstskatt
Kan jag få uppskov även om jag köpt billigare bostad?
Ja, men då blir uppskovsbeloppet proportionellt lägre. Skatteverket räknar då fram ett reducerat uppskovsbelopp baserat på kvoten mellan gamla och nya bostadens pris. Du kan alltså fortfarande skjuta upp viss del av vinsten.
Kan jag ha uppskov på flera försäljningar?
Du kan samla flera uppskov så länge de uppfyller villkoren. Däremot kan du bara ha ett aktivt uppskov kopplat till en nuvarande permanentbostad. När du säljer den bostaden återförs samtliga uppskov belopp till beskattning om du inte begär nytt uppskov.
Måste jag köpa ny bostad innan jag säljer för att få uppskov?
Nej, det räcker att du köper ny permanentbostad inom viss tid – senast 31 december året efter försäljningsåret. Viktigt är dock att du bosätter dig i den nya bostaden på rätt sätt enligt reglerna.
Behöver jag betala uppskovsränta?
Nej, sedan 1 januari 2021 är uppskovsräntan slopad. Har du redan betalat ränta för tidigare år kan du ha rätt att få tillbaka pengarna genom att begära omprövning.
Hur ansöker jag om uppskov i efterhand?
Du skickar in en begäran om omprövning av deklarationen för det år du sålde bostaden. Detta görs enklast via Skatteverkets e-tjänst. Du måste bifoga underlag som visar att du uppfyllt kraven för att ha rätt till uppskov.
