Skälig hyra – bra att veta för hyresvärdar och hyresgäster

Artikeln innehåller reklam genom annonslänkar.

Har du ett förstahandskontrakt eller kanske rentav äger du en bostadsrätt? Då kan du hyra ut ett rum eller hela bostaden om du skulle vilja. För många kan detta vara en stor ekonomisk fördel, särskilt om du är någon som reser bort med jämna mellanrum eller som helt enkelt har plats över hemma. I storstäder som Göteborg eller Stockholm kan du snabbt hitta hyresgäster som gärna betalar för ett rum. Och även om människor i stort sett kan tänka sig betala vad som helst för att få bo i centrala Stockholm, får du enligt lag inte ta överdrivna hyror. Som hyresvärd måste du sätta en skälig hyra. 

Vad är skälig hyra?

Skälig hyra är en hyra som motsvarar bostadens värde. När man räknar ut vad hyran blir kollar man dels på adressen och hur centralt eller nära andra sevärdheter lägenheten ligger. Man ser även över hur likvärdiga boenden på likvärdiga adresser ligger i hyra. Sedan handlar det naturligtvis om vad du själv betalar för bostaden, du kan inte ta hur mycket extra som helst utan hyresgästen ska betala ungefär samma som du. Men det finns goda chanser att tjäna en extraslant, exempelvis genom att erbjuda uthyrning med möblering.

Om du inte är hyresvärd utan ska hyra i andrahand kan du relativt enkelt kolla upp vad skälig hyra bör ligga på genom att se över det geografiska läget och jämföra med likvärdiga adresser och lägenheter. För den som hyr i andrahand finns många bra lagar och skydd. Reglerna har skärpts under senare år och idag har man bra hjälp och skydd om hyresvärden tar ut för mycket pengar i hyra.

Så kan du räkna

För att beräkna skälig hyra för din bostad finns många bra verktyg på nätet. Man brukar bland annat kunna fylla i vilken sorts bostad det gäller, vad bostaden har för värde, vilken månadsavgift det är, om du hyr ut möblerat eller omöblerat, avkastningsränta och mycket mer. Det är enkelt att använda kalkyler och du får en bättre idé om vad priset bör ligga på.

• Du hyr ut en bostadsrätt på 65 kvadratmeter.
• Det finns tre rum
• Du bor i Älvsjö i Stockholm.
• Du vill hyra ut minst 12 månader.
• Du hyr ut lägenheten i möblerat skick.
• Priset för hyran bör ligga mellan 13 800 kronor och 18 250 kronor i månaden.

Det är ett stort glapp, absolut. Men fler saker avgör även skälig hyra eftersom du inte fyllt i skick på bostaden. Kanske äger du en bostadsrätt i ett vackert och välbevarat sekelskifteshus? Eller så finns det vissa specialsaker som kan höja värdet, som en öppen spis, ett badkar eller liknande.  

Vad händer om jag tar för hög hyra?

Att ta för hög hyra ska du absolut se till att akta dig för. I allra värsta fall finns risk för fängelse i upp till två år. Du kan riskera att bli av med ditt hyreskontrakt eller din bostadsrätt samt bli återbetalningsskyldig. Det har dessutom blivit skärpta regler för den som vill hyra ut, detta gäller just andrahandsuthyrning. Numer, sedan första oktober 2019, får man endast ta samma hyra om du vill hyra ut i andrahand. Alltså samma hyra som du betalar för lägenheten. Väljer du att hyra ut möblerat kan du ta ut 10 – 15 % mer i hyra.

Tänk även på att hyresgästen är medveten och förmodligen har koll på vad som gäller skälig hyra. Om hen anser, även i efterhand, att hyran varit för hög, kan personen i fråga anmäla dig för att begära återbetalning. Den här sortens tvister har dessutom ökat. Sedan 2015 har anmälningarna dubblats.

För dig som vill hyra ut är det oerhört viktigt att ta en skälig och schysst hyra. Men du ska givetvis få betalt. Ingår saker som internet och el ska du såklart även lägga på detta på hyran.

Bra att veta om du ska hyra ut

Trots att reglerna är skärpta för uthyrning är det såklart fortfarande fullt görligt och väldigt bra för många som kanske har ett extrarum över. Men innan du accepterar en hyresgäst finns det saker att komma ihåg och tänka på, allt för att undvika eventuella fallgropar. Du vill ju inte råka ut för arga grannar på grund av att din hyresgäst haft fest hela helgen. Eller du får arga samtal av bostadsrättsföreningen som upptäckt att någon rökt inomhus i din lägenhet. Nej, det gäller att välja noggrant för att få en trevlig inneboende.

• Först och främst ska du såklart se till att bestämma en skälig hyra samt göra pålägg om du erbjuder möbler och internet.
• När det kommer till personen som vill hyra bör du begära kreditupplysning och höra tidigare referenser för att bilda en uppfattning om personen är pålitlig eller inte.
• Se till att vara noggrann med allt från kontrakt till inventarielistor. Det är viktigt både för dig som hyresvärd och för hyresgästen. Lägg tid på de här sakerna eftersom det annars kan bli dyrt och snårigt om en tvist skulle uppstå.
• Tänk på att skriva tydligt vad som gäller med uppsägning. Om det flyttar in en inneboende som du inte alls trivs med kan du inte bara slänga ut personen hur som helst. Det finns regler om uppsägningstid från bägge håll.
• Försäkring. Du som hyr ut ska naturligtvis ha en hemförsäkring, men även den som flyttar in kan behöva ha en försäkring. Vi rekommenderar Hedvig som försäkringsbolag.

Om du inte äger lägenheten, det vill säga en bostadsrätt, utan kanske har ett förstahandskontrakt på en hyresrätt, måste du alltid fråga hyresvärden om lov för andrahandsuthyrning. Hyresvärden har rätt att säga nej, men det får inte vara utan anledning, då kan du ta fallet vidare till Hyresnämnden. 

Vad är skälig hyra för ett rum?

• Hyran för lägenheten kostar 8 000 kronor.
• Du hyr ut ett sovrum och hyresgästen har även tillgång till allt i lägenheten förutom det andra sovrummet. Alltså vardagsrum med TV och liknande samt kök och badrum.
• Eftersom du hyr ut möblerat och gästen har tillgång till allt i lägenheten förutom ditt sovrum bör en skälig hyra ligga på hälften av vad du betalar, plus extrakostnad för möbler och drift. 
• Med andra ord bör betalningen ligga på 4 000 kronor och ett tillägg för möbler och drift, cirka 10 %. Detta skulle då bli en skälig hyra på 4 400 kronor. Du kan dock ibland ta mer i hyra om särskilda saker ingår, som exempelvis en parkeringsplats eller liknande.

Det kanske inte verkar så mycket, men det gäller att hålla sig till reglerna eftersom en hyresgäst annars kan anmäla dig för att ha tagit ockerhyra. En hyresgäst har rätt att begära ersättning för ockerhyra upp till två år. 

Jag tror jag betalat för mycket i hyra

Om du inte hyr ut utan snarare är hyresgäst och i efterhand misstänker att du betalat för mycket kan du anmäla det till Hyresnämnden. För att få rätt till återbetalning måste du också bevisa att du betalat ockerhyra, med andra ord ska du aldrig betala svart utan du har alltid rätt till kvitto på det du betalat. Om det visar sig att du har rätt till ersättning men hyresvärden vägrar betala tillbaka ska du kontakta Kronofogden. 

Exempel på ockerhyra

Som hyresgäst är det ganska enkelt att ta reda på vad en skälig hyra bör ligga på. Om du hyr hela lägenheten i omöblerat skick får inte personen som hyr ut ta mer än vad priset är i månaden. Alltså den hyra som förstahandshyraren betalar till fastighetsägaren. Om du hyr möblerat får du räkna med att betala cirka 10 – 15 % mer. 

För dig som ska hyra i andra hand är det alltid viktigt att ta reda på vad som gäller och förväntas av dig. Samt ta reda på vilka rättigheter du har. Tänk på att du som hyr också bör ha en egen hemförsäkring för att säkra dina ägodelar.

Du kan även ta reda på vad bostadsrättslagen säger gällande ockerhyror, vad du ska tänka på gällande kontrakt för uthyrning och liknande. Även om det inte är lockande att läsa igenom lagparagrafer är det ändå ditt ansvar att veta vad som gäller.

Skälig hyra för garage och parkeringsplats

Kanske har du en extra parkeringsplats eller till och med ett varmgarage att hyra ut? Då funderar du förmodligen över om skälig hyra även gäller för den här sortens uthyrning. Svaret är nej, för parkeringsplatser har hyresvärden rätt att sätta vilket pris som helst. Det är just därför priserna kan variera otroligt mycket. I Stockholm får du lätt betala över 1 000 kronor i månaden för en helt vanlig parkeringsplats utomhus, enbart för att läget är centralt. I småstäder kan du få ett varmgarage och endast betala runt 300 kronor i månaden. 

Summa summarum finns det ett stort regelverk att följa, oavsett om du är hyresvärd eller hyresgäst och det är bäst att kolla upp allt i förväg.