Amorteringskrav – Vad gäller?

För dig som ska köpa hus eller kanske en bostadsrätt behöver du sätta dig in i en hel del saker, som t.ex just amorteringskrav och vad det innebär för dig som fastighetsägare. Förutom bolånet (som du förmodligen behöver ansöka om) ska du sätta dig in i räntor, både fast, rörlig, nominell och effektiv ränta. Dessutom kommer du stöta på amortering. Amortingen är själva lånet och det du ska betala av varje månad. Förr i tiden fanns inga amorteringskrav och husägare slapp alltså betala av bolånet men betalade ränta. Idag finns det betydligt andra regler och idag måste man betala av lånet månadsvis. Hur mycket varierar och beror bland annat på hur mycket du lånat av bostadsvärdet samt vilken bruttoinkomst du har.

Nya regler med amorteringskrav sedan 2016

År 2016 trädde nya regler i kraft för amorteringskrav i Sverige. Om du tagit ett bolån som finansierade under 50 % av bostadens pris behöver du inte amortera. Men har du lånat mer pengar än 50 % av bostadsvärdet fast under 70 % ska du betala 1 % av lånet per år. Har du lånat mer än så (många lånar 85 % vilket är maxbeloppet) ska du betala 2 % av lånet per år. Tänk dock på att ju mer du amorterar desto lägre har lånet blivit eftersom du betalat av det. Detta innebär att samtliga månadsavgifter och kostnader för lånet också sjunker med åren.

Nya regler med amorteringskrav sedan 2018

De nya reglerna för amorteringskrav under 2018 handlar om bruttoinkomsten och de regler som sattes i bruk 2016 gäller alltså också fortfarande. Under 2018 bestämdes det att om din bruttoinkomst multiplicerat med 4.5 blir en större summa än bolånet har  du inget att bekymra dig över. Du följer helt enkelt reglerna från 2016. Om du däremot tjänar mindre än lånebeloppet (bruttoinkomst multiplicerat med 4.5) måste du amortera ytterligare 1 % per år av lånebeloppet.

Ett exempel på de nya reglerna kan se ut så här:

Du kan hitta många sidor som erbjuder kalkylatorer för ränteuträkning och amorteringsuträkning för bolån på nätet. Där kan du enkelt fylla i hur mycket bostaden kostar, hur stort lån du tagit samt vad din bruttoinkomst är. Därefter får du snabbt svar på vad du måste amortera.

Vad innebär rak amortering?

Rak amortering är det vanligaste sättet att amortera i Sverige. Det innebär helt enkelt att du varje månad betalar en fast summa. I den här summan ingår inte räntan, den tillkommer utöver. Efter varje månad du amorterar minskar din skuld och det gör även att räntan påverkas. Med andra ord blir summan att betala per månad lite olika allteftersom skulden minskar. Det blir med andra ord billigare och billigare att amortera per månad ju längre tid som går. Tidigare fanns det inget amorteringskrav.

Finns det amorteringsfria lån?

Ett amorteringsfritt lån finns och det innebär i kort att du under den första perioden slipper att betala av lånet (ett lån utan amorteringskrav). Dock behöver du fortfarande betala räntan månadsvis. Det finns dock vissa krav och villkor för den här sortens lån. Du kan bland annat få ett amorteringsfritt lån i max fem år om du köpt en nyproduktion. Andra anledningar som kan beviljas är om omständigheter som dödsfall eller sjukdom är inblandat. I slutändan är det den individuella banken som bestämmer om de vill ge ut ett amorteringsfritt lån eller ej. 

Fördelen med amorteringsfria lån är såklart att du slipper betala lika mycket i månaden under den första perioden. För den som köpt ett nytt hus har det förmodligen kostat en del och att direkt börja amortera och betala ränta kan bli rätt så dyrt. Då kan det vara fördelaktigt att vänta med amorteringen tills du fått rullning på ekonomin igen samt hunnit spara ihop en budget. 

Men det finns naturligtvis även nackdelar med att fördröja amorteringen. I och med att räntan inte förändras bara för att du skjuter på amorteringen kan det mycket väl bli som så att lånet i slutändan blir betydligt dyrare än om du börjat amortera direkt.

Annuitet – bibehållen eller ändrad

Annuitet är ett ord du kommer stöta på när du ger dig in i bolånets värld med räntor och amorteringar. Annuitet är ett belopp som täcker såväl amortering som ränta för din skuld. Du och din långivare kan tillsammans komma överens om en annuitet, alltså ett fast belopp som ska betalas varje månad. Det kan vara en fördel för dig som gillar rutin och ogillar överraskningar. Ni kommer även i förväg överens om hur många betalningstillfällen som behövs för att du ska kunna betala av skulden. När man pratar om annuitet pratar man dock om bibehållen annuitet och ändrad annuitet.

Bibehållen annuitet innebär att det belopp ni kommit överens om alltid är detsamma för dig varje månad. Detta gäller även om räntan går upp eller ner. Det kan dock innebära att du inte kommer ha betalt av din skuld inom avsatt tid, exempelvis om räntan går upp. För går räntan upp måste du amortera mindre för att annuiteten ska vara densamma. Går räntan ner höjs istället amorteringen och du kan betala av lånet snabbare än avsatt tid.

Om du får ett bolån med ändrad annuitet är fokuset alltid att du som låntagare ska betala av din skuld inom avsatt tid. För att göra det behöver långivaren ändra annuiteten allteftersom räntan höjs eller sänks. Med andra ord kan vissa månader blir lägre kostnadsmässigt och andra högre beroende på hur räntan ser ut i dagsläget. Med hjälp av vår räknare för räntekostnader kan du enkelt ta fram en kalkyl för vilja kostnader du kan förvänta dig när du skall ta ansöka om bolån.

Serieamortering – en ovanlig amorteringsform

Det finns ytterligare en amorteringsform som ibland används, den är dock ganska ovanlig och kallas för serieamortering. Den här formen innebär att amorterar lite till en början för att sedan betala av större och större delar av lånet med tiden. Det kan handla om att du första fem åren amorterar 1 % av lånet och därefter 2 % och därefter 4 % och så vidare. Eftersom skulden för lånet minskar varje år blir ändå amorteringen inte överdrivet hög även efter flera år.

Vanliga frågor och svar om amorteringskrav

• Jag behöver höja mitt bolån, men vad händer då med amorteringen?
  Om perioden då du tog ditt bolån skedde innan 1 mars 2018 går det att amortera i enlighet med alternativregeln. Det innebär att du istället börjar amortera för det nya lånet i tio år och de befintliga lånet påverkas inte.

• Går det att värdera bostaden och därefter sänka amorteringen?
  Har du tagit bolånet efter första juni 2016 finns det något som kallas för amorteringsgrundande värde. Detta gäller i fem år. Efter dessa första fem åren är amorterade går det att omvärdera och även se över amorteringen. Har din bostad undergått omfattande renoveringar under dessa första fem år går det dock att omförhandla amorteringen inom dessa fem år.

Tips för bolån

Nu har vi täckt amorteringen och amorteringskrav, men finns det kanske något särskilt som är bra att tänka på när du väl ska ta själva bolånet?

Räntan har vi förstått påverkar ju det slutgiltiga priset för lånet. Så ju lägre ränta du betalar, desto billigare blir lånet. Men du ska vara försiktigt med att gå på fällor som ”lån utan amortering”, det är i stort sett omöjligt eftersom banken naturligtvis måste få tillbaka pengarna de lånat ut. Det finns ofta många dolda kostnader när du lånar pengar. Många gånger behöver du verkligen läsa noggrant för att någonstans i det finstilta se vad som faktiskt gäller. När det kommer till räntan får du inte glömma bort den effektiva räntan. Detta är räntan för alla dolda avgifter och tillkommande avgifter. Det handlar bland annat om uppläggningsavgiften och aviavgifter.

Fler tips för bolån

Andra tips inför bolånet är att jämföra banker. Det har du garanterat hört många gånger, men det är viktigt. Du behöver först och främst fixa ett lånelöfte, åtminstone om du vill kunna vara med i budgivningar efter att du sett olika objekt. De flesta mäklare har det som krav för att man ska få delta. Andra saker du ska kolla upp hos bankerna är räntorna och villkoren. Vad är räntan på? Hur lång löptid? 

Vi på Boekonomi rekommenderar Hypoteket!

Omförhandla ständigt för att förbättra villkoren

Tänk på att även när du väl tagit ett bolån hos en bank har du alltid rätt att omförhandla och byta bank under tiden som du har lånet. Det är en vanlig förhandlingsstrategi då alla banker naturligtvis vill ha kvar sina kunder. Men kan de inte erbjuda dig ett bra alternativ kanske du behöver hitta en bättre bank som kan det.

Efter att du tagit ett bolån och du bott in dig ett par år kanske du vill göra en tillbyggnad eller större renovering i hemmet. Detta är också bra tillfälle för att omförhandla med banken. Med renoveringar höjs värdet hos de flesta bostäder, med andra ord kan du ha möjlighet att öka på ditt bolån och slippa ta privatlån för renoveringar och liknande saker.

Visst kan det kännas jobbigt att behöva förhandla med banken med jämnan. Alla orkar naturligtvis inte sätta sig in i den processen. Men för dig som har kraften och viljan kan du genom förhandlingar pressa ner räntan, något som i slutändan kan spara dig tusentals, om inte mer, kronor.