Bolåneräntor – detta ska du ha koll på

Dags för bostadsköp? Grattis! Att köpa hus eller lägenhet kan vara otroligt spännande och roligt. Men det är givetvis också en stor investering. De flesta har inte ett par miljoner liggande hemma utan behöver istället finansiera sitt bostadsköp genom att ta ett bolån. Eftersom bolån är stora lån som man betalar i många år kan några små procentenheter göra enorm skillnad med tiden. Det är med andra ord oerhört viktigt att du tar lån med så bra bolåneräntor som möjligt, oavsett hur stort lån du  behöver. Tänk på att ju längre avbetalning du vill ha på lånet, desto dyrare blir det ofta, även om månadskostnaden blir lägre. Bolåneräntor är själva kostnaden för att få ta lånet. När du betalar av själva lånet kallas det för amortering. Det är pengar du betalar för själva bostaden. Ju mer du amorterar, desto lägre kostnad får du på lånet eftersom summan att betala tillbaka till banken sjunker.

Fasta eller rörliga bolåneräntor

Oavsett vilken sorts lån typ du är intresserad av är det alltid viktigt att kolla upp just räntan. Bolåneräntor förändras med tiden och även om det är upp till varje långivare att själva sätta sin ränta utgår man från Riksbankens reporänta. Eftersom det finns oerhört många långivare är även konkurrensen stor mellan de olika aktörerna. Alla banker och långivare vill ju ha just dig som kund. Du har med andra ord stora chanser att dels förhandla och dels jämföra bolåneräntor och lån för att hitta det bästa alternativet. 

När du väl börjat sätta dig in i bolån och har börjat kolla upp dina alternativ bör du även börja fundera över om du vill ha fasta eller rörliga bolåneräntor. Fast ränta innebär att bolåneräntan alltid är densamma för dig. Oavsett om reporäntan förändras (ibland går den upp och ibland sjunker den). Fördelen är att du alltid vet vad du ska betala, du slipper överraskningar. Det finns dock en stor nackdel med den här sortens ränta, du kan riskera att betala för hög ränta mot vad marknadsräntan ligger på. Det är ett val du måste göra. Men det finns även alternativ som förenar både fast och rörlig ränta.

Om du vill betala ränta utifrån hur räntemarknaden ser ut ska du välja rörlig ränta. Fördelen är att du i många perioder kan ha chans att få en riktigt låg ränta för ditt bolån. Detta kan göra stor skillnad rent ekonomiskt. Men det inger såklart även en osäkerhet. Tänk om räntemarknaden helt plötsligt stiger rejält. Helt plötsligt blir ju din bolåneränta högre än du trott och du får mer utgifter än innan. Om man kollar på statistik visar det sig dock att den rörliga räntan i regel är smartare och mer förmånlig än den fasta.

Effektiv ränta – inte att glömma

Nu har vi gått igenom kort om fast och rörlig ränta. Men vad är effektiv ränta då? Om du någonsin tagit blanco- eller sms-lån har du förmodligen stött på erbjudanden som ”lån utan ränta”. Det låter ju superbra, du får låna pengar helt gratis. Eller? Nja, riktigt så enkelt är det tyvärr inte eftersom det finns något som heter effektiv ränta. Detta är räntan för andra kostnader som hör till lånet. Det kan handla om uppläggningsavgifter och aviavgifter för att nämna två exempel. Bankerna måste informera om vad den effektiva räntan är, men se till att inte glömma bort att få veta det. Effektiv ränta kan ibland innebära att ”lån utan ränta” egentligen är ett riktigt dyrt lån. Nominell ränta är själva räntan för lånet, som bolåneränta.

Kontantinsats – spara eller ta lån?

När du ska ta ett bolån får du som mest låna 85 % av bostadens värde, alltså priset. Det innebär att 15 % ska betalas av dig i kontantinsats. För en villa på två miljoner kronor blir 15 % ganska mycket, 300 000 kronor. Visst finns det vissa som har den här summan på sparkontot, men för den som inte har så mycket pengar, vad kan man då göra? Många personer som ska köpa hus eller lägenhet tar först ett bolån på 85 % av bostadspriset och sedan ett separat privatlån på kontantinsatsen. På det sättet behöver man inte ta något ur egen ficka. Men det finns en del nackdelar med att göra på det här sättet eftersom privatlån har betydligt högre räntor än bolån. 

Privatlån eller blancolån är lån utan säkerhet. Banken som lånar ut pengar till privatlån har ju ingen säkerhet eftersom banken inte vet vad du tänker köpa för pengarna. När du tar bolån måste du köpa en bostad för pengarna du lånar från banken. Då har banken bostaden som säkerhet om du av någon anledning inte skulle kunna betala tillbaka lånet. För att vara säkrare på att du betalar tillbaka ett privatlån höjer banken ränta på privatlån. Dessutom brukar återbetalningstiden vara kortare.

Det är alltid bäst att spara in så mycket pengar som möjligt till kontantinsatsen, det blir helt enkelt betydligt billigare i längden än att hålla på att betala av två separata lån under många år framöver. Varför inte ta ett steg tillbaka och räkna på din ekonomi? Att köpa bostad är ett stort steg och kan du inte finansiera kontantinsatsen kanske du inte är redo att investera i en bostad. Börja istället med att göra en noggrann budget och sätt under 10 % av din lön varje månad eller ännu mer. Om du tjänar 20 000 kronor i månaden innebär det att du sparar 24 000 kronor per år. Är ni två i hushållet med varsin heltidslön kan ni helt plötsligt spara 4 000 kronor i månaden – 48 000 kronor om året. Om ni har möjlighet att dra ner på andra kostnader kanske ni kan spara ännu mer, runt 6 000 kronor i månaden. Detta ger er en sparbudget på 72 000 kronor. Det är inte hela kontantinsatsen om ni köper bostad för två miljoner kronor. Men det är en bra bit på vägen.

Amorteringskrav 2020 – det här gäller

Amortering är ett ord du måste känna till om du ska köpa bostad. Amortering är helt enkelt lånet du betalar av varje månad, utöver själva räntan. När du har betalat av hela bostaden har du amorterat hela ditt lån. För varje år som går har du betalat mer och mer av lånet. Detta betyder att lånet minskar och därtill även månadskostnaderna för lånet som ränta och avbetalning. Varför? Eftersom amorteringen är en procentsats sjunker ju summan du ska betala om totalsumman sjunker.

År 2016 trädde det nya regler i kraft gällande amorteringskrav i Sverige. Innan har husägare kunnat välja att inte amortera lånet, men nu finns det alltså modeller att följa.
Detta gäller sedan 2016:

Efter att åren går och du betalat av mer av lånet har du möjlighet att förhandla med din bank för att sänka amorteringskraven.

Fler regler efter 2018

Efter 2018 tillkom en del regler gällande amorteringskraven i Sverige, nu med fokus på bruttoinkomst.
Detta gäller alltså också nu, precis som reglerna som sattes i bruk 2016:

Räkneexempel på bolåneräntor

För att få en tydligare uppfattning av hur mycket pengar man faktiskt betalar för ett lån kommer här ett räkneexempel för bolån och bolåneräntor:

Tips när du ska ta bolån

När du ska låna pengar till ett bostadsköp är det viktigaste du kan göra att jämföra banker och långivare. Se till att försöka förhandla dig till en så låg ränta som möjligt eftersom det i slutändan kommer påverka totalkostnaden för lånet extremt mycket. Som i vårt räkneexempel ovan kan du tydligt se att ett lån på en miljon kronor faktiskt kostar närmare 300 000 kronor, bara för att få låna. Det är ganska mycket pengar. Hade det här lånet haft en lägre ränta och en lägre effektiv ränta hade totalsumman varit annorlunda.

Något annat du bör kolla upp som också kan innebära högre priser är om du vill ha någon tilläggsförsäkring, exempelvis ett låneskydd. Detta går ibland att få i samband med lånet men även genom att teckna en fristående försäkring, exempelvis inkomstförsäkring eller liknande.