Husbesiktning är en av de absolut viktigaste saker att utföra när det är dags att köpa en bostad eller fasitdgethet. Det finns såklart annat man skall hålla reda på när det blivit dags att köpa dig en ny bostad. Vi går igenom vad du bör veta och måste hålla koll på när det är dags att besikta huset.
Men vad är då det absolut viktigaste att ha koll på och verkligen göra rätt?
Är det priset? Nej, men det är självklart väldigt viktigt. Det är dock något annat vi tänker på här, nämligen..
Husbesiktning!
Att göra en ordentlig seriös husbesiktning av objektet är av otroligt stor vikt för att kunna göra en bra och trygg affär. Allt för att minimera risken för otrevliga och dyra överraskningar längre fram.
Vad är en Husbesiktning?
En husbesiktning, eller överlåtelsebesiktning, är en undersökning utförd av en opartisk legitimerad och auktoriserad besiktningsman. I besiktningen görs kontroller av huset skick för att hitta fel eller riskkonstruktioner.
En husbesiktning gör eventuella fel i fastigheten synliga för köparen.
Som så mycket annat har även detta flera olika namn. T ex används även överlåtelsebesiktning, fastighetsbesiktning eller jordabalksbesiktning. Allt betyder mer eller mindre samma sak dock.
När ska Besiktningen göras?
Det är vanligast att besiktningen sker innan köpekontraktet är påskrivet. På så sätt vet du vad det är du köper.
Dock kan man även lägga in en besiktningsklausul i köpekontraktet. Där kan det då stå att köpet endast går igenom om besiktningen visar att inga allvarliga fel eller brister finns. Om sådana skulle upptäckas har du som köpare rätt att begära återgång av köpet.
Hur Besiktningen går till
Oftast börjar den med att den auktoriserade besiktningsmannen sätter sig ned med säljaren (ägaren av huset) och går igenom dokument tillhörande huset. Även ett frågeformulär gås igenom som innehåller frågor om kända skador och renoveringar som skett.
Därefter sker en så kallad okulär besiktning av husets alla tillgängliga ytor. Med hjälp av syn, lukt och hörsel gås byggnaden igenom.
Vi rekommenderar att du som beställare och köpare är med under besiktningen. Det ger en helt annan förståelse för huset och protokollet som besiktningen mynnar ut i. Du har då också möjlighet att diskutera eventuella problem med besiktningsmannen direkt. Något som skapar en mycket bättre bild.
Vad som Kontrolleras
Vad som exakt kontrolleras beror lite på. Dels för vilken typ av besiktning som beställts men också hur tillgängliga delar av byggnaden är.
I vanliga fall kontrolleras tak, fasad, vind, golv, väggar, rum, källare, krypgrund, garage med mera. Även enklare fuktmätning görs i t ex badrum, på väggar, i källare osv.
Om det t ex inte finns tillgång till inspektionsluckor för vind eller krypgrund så kan dessa inte besiktigas.
Vad som Inte Kontrolleras
Besiktningsmannen gör alltså inte några större ingrepp i huset, om detta inte diskuterats med säljaren.
Elsystemet gås inte igenom. Kan vara bra att ta in en elektriker för att kolla detta och alla el-installationer. Inte heller avlopp undersöks närmare än med blicken.
Annat som inte igår är: vattenprover, ventilation, skorstenar, radonmätning, värmesystem, oljetank.
Besiktningsprotokoll
Besiktningen mynnar sedan ut i ett besiktningsprotokoll. I besiktningsprotokollet kan köparen se vilka fel och brister som besiktningsmannen hittat under undersökningen. Där kan det även rekommenderas om ytterligare undersökningar.
Om du sedan köper fastigheten så accepterar du på så sätt de fel och brister som har tagits upp i protokollet.
Dolda Fel
En överlåtelsebesiktning är ingen garanti för att en fastighet helt saknar fel, eller bara har mindre sådana. Dels så undersöks inte exakt alla delar av huset men också för att vissa fel är dolda. Ett dolt fel är något som inte kan upptäckas. Därav namnet – dolt fel.
Fel och brister som inte tagits upp i besiktningsprotokollet är alltså dolda fel som inte har kunnat kontrolleras.
Varför Behövs en Husbesiktning?
Som köpare, av t ex ett hus, har du en väldigt omfattande undersökningsplikt, en lagstadgad sådan. Med en besiktning så uppfyller du en del av denna undersökningsplikt.
Om du är väldigt oerfaren inom byggteknik, vilket de flesta av oss är, så är det svårt att hitta eventuella fel och brister. Speciellt när det kommer till fukt, mögel och röta. En besiktningsman är helt enkelt mycket bättre på att hitta dessa fel och brister.
Efter besiktningen så har du som köpare en bättre bild om allt som säljaren uppgett stämmer. Detta minskar risken för tvister längre fram genom åren.
Det är alltså inget krav att du beställer en besiktning men det rekommenderas å det starkaste att du ändå gör en. Det är en extra trygghet, även om det absolut inte är någon garanti.
Kostnad för besiktning av hus
Kostanden på en besiktning av hus eller fastighet kan självklart variera. Variationen består dels i i hur stort huset är men också framför allt i att besiktningsföretagen har olika priser och erbjuder olika typer av besiktningar. Detta då såklart en av många kostnader vid husköp som du bör hålla medräknad i din budget – dock är denna ett måste då du måste se ditt husköp som en investering samt att man faktiskt skall trivas där man bor.
En besiktning kan kosta mellan 5 000 och 15 000 kronor. Vanligt är runt 8000-10000 kronor + kanske eventuell restid och bilersättning.
Vi förstår att denna kostnad kan kännas stor. Det är inte varje dag man köper något för 10000 kronor. Men sätt det i sammanhanget av ett husköp. Ett köp som du kanske bara gör någon gång i livet. Och som samtidigt kan kosta flera miljoner (då är 10000 kronor inte speciellt mycket).
Tänk också på att denna utgift också kan dras av från en eventuell framtida vinst vid försäljning av huset.
Vem Betalar för Besiktningen?
Eftersom det är du som köpare som beställer besiktningen är det också du som får stå för kostnaden. I alla fall i de flesta fall. Det kan förekomma andra upplägg men det är ändå vanligast att köparen står för detta.
Du kan dock få igen pengarna du lägger på besiktningen väldigt fort. Ibland t.o.m. med redan på köpeskillingen. Skulle uppenbara brister och fel upptäckas kan du pruta på priset motsvarande vad det skulle kosta att fixa till felen.
Något som blivit allt vanligare är att olika mäklarfirmor erbjuder en försäkring för säljaren, en så kallad ”Dold Fel Försäkring”. I denna ingår då oftast en besiktning av huset. Denna görs då på uppdrag av säljaren och betalas också av denna.
Du som köpare får dock ta del av besiktningsprotokollet och i de flesta fall även ha en genomgång med besiktningsmannen.
Här är det viktigt att tänka på att det inte är du som köpare som står som beställare. Utan besiktningen sker för säljaren. Det är dock alla gånger bättre än att inte göra någon besiktning alls.
Checklista för Besiktning av Hus
Här hittar du bra checklista som du kan följa vid besiktning av hus och fastigheter.
Även om vi alla gånger rekommenderar dig att ta in en oberoende besiktningsman så förstår vi också att det finns kunniga personer där ute som vill kunna göra det själv. Eller så kanske du bara vill kolla upp ditt egna hus för att vara lite förutseende.
Hitta en Besiktningsman eller Besiktningsföretag
Det finns både stora företag och enskilda konsulter som erbjuder överlåtelsebesiktningar.
Det absolut viktigaste är att hitta en besiktningsman som verkar seriös, som förklarar upplägget och som tar god tid på sig att gå igenom huset. Se även till att kolla upp så att besiktningsmannen och/eller företaget har ansvarsförsäkring.
Kolla även med grannar eller bekanta om de kan rekommendera någon till dig.
Slutord
Där har du nu fått en genomgång av detta viktiga moment vid husköp. Hoppas att vi kunnat hjälpa dig att få rätsida på frågan om besiktningar och hus.
Tänk dock på att inget hus är perfekt. I stort sett alla hus kommer att ha brister eller fel. Det gäller dock att du ska få reda på dessa och inte behöva köpa grisen i säcken.