Guide till dig som ska köpa din första lägenhet!

Bara tanken på att köpa din första lägenhet kan ge en ofantlig inspiration! Man inreder rummen i sitt huvud del för del och man ser fram emot mysiga kvällar i sitt perfekta hem. Men när det väl kommer till kritan, så är det lätt att rädslan kryper in. Har man tänkt på allt? Det kan kännas läskigt och stort med alla begrepp när det kommer till lägenhetsköp. De allra flesta behöver ta ett bolån för att kunna finansiera sin nya bostad och detta kan lätt kännas som för mycket innan man vet hur allt fungerar.

Lugn bara lugn, den här guiden kommer att ta dig igenom ditt första lägenhetsköp smärtfritt och du kommer att känna dig som en ren expert under processen. Det första lägenhetsköpet kan vara ett av de största ögonblicken i ditt liv och även det största inköpet du gjort hittills. Låt oss göra den upplevelsen positiv och rolig istället för en jobbig klump i magen som man har svårt att komma ifrån. I denna guide så kommer jag att ta dig igenom steg för steg vad du behöver veta inför ditt kommande bostadsköp så att du med lugn och bravur kan ta dig igenom hela processen med köp av lägenhet. 

Steg 1: Innan du börjar titta efter din första lägenhet

Det allra första du behöver tänka på när du väl har bestämt dig för att köpa en lägenhet är vilket tak på pris som du kan tänka dig att köpa din första bostadsrätt för. I detta skede så är det läge för dig som behöver ta ett lån för att finansiera ditt bostadsköp att boka en tid med din bank för att fråga efter ett lånelöfte för ett bolån. Du behöver ha fått ett lånelöfte innan du börjar kika på lägenheter seriöst, eftersom att du inte kommer att kunna slå till helt förrän du har det klart.

• Lånelöfte
  När du har bestämt dig för att köpa en bostad så behöver du ha funderat ut vilket tak du vill ha på ditt lägenhetsköp, alltså en maxsumma som lägenheten får kosta. Du bör också ha en viss koll på din ekonomi så att du med säkerhet vet att den summan du vill låna går ihop med allt annat din inkomst ska gå till varje månad. Ett lånelöfte är ett slags förhandsbesked som du får från banken, som anger hur mycket du får låna till din nya bostad. Detta lånelöfte är sedan den summa som du kan ta lån för när du väl hittat din blivande lägenhet.
  
• Lånekrav
  Lånekrav är något som bankerna ställer på de personer som vill låna pengar av dem. Banker i jämförelse med kreditbolag har i regel skärpta lånekrav, som t.ex att du behöver ha minst en viss årsinkomst, att du behöver ha haft en uppvisad stabil ekonomi under en längre tid och att du inte får ha några skulder hos Kronofogden. Lånekraven kan skilja mellan olika banker, men de flesta har ganska lika krav.

• Bolån
  Ett bolån är det lån som du tar för att köpa din bostadsrätt och som ung så kan det vara lite svårare att få ett bolån, tyvärr. Dessutom måste du som köpare själv kunna betala kontantinsatsen på din bostad och denna ligger på 15 %, resterande 85 % kan du låna av banken.
  Exempel: Låt säga att du hittar din drömlägenhet och denna kostar 795 000 kr, så behöver du ha en kontantinsats på 15 % av denna summa vilket är 104 250 kr. Resterande 85 % kan du låna via ett bolån som du ansöker om på din bank. Ett bolån kan också tecknas för eventuella renoveringar eller ombyggnationer i bostaden. Läs mer om bolånekalkyl här!

• Låna tillsammans med sambo
  Många som bor ihop tillsammans med en sambo vill gärna dela även på lånen tillsammans. Detta är inte en så bra ídé om man inte är gifta av juridiska skäl. Om du och din sambo mot förmodan går skilda vägar i framtiden så kan detta innebära problem för er. Om ni ändå vill ta lån tillsammans, så bör ni skriva någon form av avtal där ni har bestämt hur ni ska dela på bostad och bohag om ni går skilda vägar. 

• Låna med borgenär
  Om du är ung och inte uppfyller alla bankens lånekrav, så behöver du inte oroa dig – det är inte helt kört! Du kan få hjälp att låna till handpenning, få hjälp av dina föräldrar att köpa din första bostad eller annan person som kan ställa sig som borgenär eller medlånstagare som det också kallas på ditt lån. Detta innebär en extra säkerhet för banken, där borgenären blir skyldig att betala i de fall där du inte kan betala ditt lån. Detta är givetvis ingenting man önskar ska hända, men man kan se det som en form av livlina!
  

När det kommer till köp av bostadsrätt så bör du också ha tänkt igenom beslutet noggrant, så att det blir ett lyckat köp för dig. Om du inte är säker på om du kommer att vilja bo i lägenheten i minst ett par år, så är det kanske bättre om du börjar med att hyra en bostad istället. Innan du börjar kika på lägenheter så kan det också vara en god idé att du har funderat ut vad du är ute efter och vilken typ av boende som passar för dig. Skriv gärna ner dina krav som du har på ditt boende, så att du enklare ska kunna uppvisa för eventuell mäklare vad du letar efter när det senare blir dags att börja kolla efter drömboendet. Läs mer om hur mycket får och kan låna här!

Steg 2. Dags att börja kika efter lägenhet!

Wow! Grattis, nu är vi äntligen här. Du har nu gjort klart med banken om hur mycket som du kommer att få låna till din första bostadsrätt och det är här det blir roligt (iallafall enligt vår mening). Det bästa av allt med hela processen med att köpa sitt första hus eller lägenhet är faktiskt när man sitter där och vet att man snart ska hitta sitt drömboende, men man vet inte vilket det kommer bli ännu! Så, vad är det som gäller när det kommer till att börja kika efter en bostad?

• Först och främst så är det en god idé att du har någon form av tanke på vad det är du söker efter innan du börjar. Hur stor lägenhet är du ute efter? Vilket område önskar du helst bo i? Något särskilt som du önskar ska finnas i den nya bostaden? (Som t.ex balkong/uteplats, egen ingång, parkering etc).
  
• Ha en god överblick över din ekonomi, där du har sett över hur mycket ett lägenhetsköp får kosta och hur mycket som din ekonomi klarar av per månad utan att du blir belastad. Det är viktigt att saker och ting går ihop i längden! Många behöver låna till handpenning och få hjälp av sina föräldrar att köpa sin första bostadsrätt eller hus.
  
• Du behöver ha ordnat allt klart med lånelöfte från din bank och ett lånelöfte från banken är aktivt och gällande i 6 månader efter att du har fått det.
  
• När du har hittat rätt lägenhet, så är det också viktigt att du kollar in bostadsrättsföreningen för den gällande bostadsrätten. Detta bör du göra för att få veta hur föreningen har det ekonomiskt när det kommer till soliditet och lån inom föreningen (Vi kommer att visa dig exakt hur du gör detta och varför lite längre fram i artikeln).
  
• När du börjar gå på visningar för potentiella bostadsrätter, så kan det vara en god idé att inte ta första bästa (om det nu inte är direkt love at first sight såklart) utan ha lite is i magen och bli varm i kläderna – då brukar i regel den perfekta lägenheten dyka upp tids nog. 
  

Det är främst via olika mäklarsidor på internet som du kan finna de flesta försäljningsobjekt, som t.ex via hemnet.se och booli.se där de flesta aktuella bostadsrätter annonseras ut i hela Sverige. När du letar bostad via dessa sidor så kommer du att komma i kontakt med aktuell mäklare för bostaden som du är intresserad av. Om du själv går till en mäklare för att ta hjälp att hitta din lägenhet, så kommer mäklaren att hjälpa dig att hitta en lägenhet som matchar dina önskemål och behov.

En god idé kan faktiskt vara att kontakta en mäklare i staden där du bor för att få hjälp med att hitta den perfekta lägenheten för just dig och eventuella medflyttande. När du är intresserad av en lägenhet eller ett hus, så brukar det ofta vara officiella visningar som man får komma på. Det brukar ibland också finnas möjlighet till en privat anpassad visning för objektet om man skulle önska. Räkna på mäklararvode!

Kontrollera den gällande bostadsrättsföreningens soliditet:

När du väl har hittat en bostadsrätt du är intresserad av så bör du innan du lägger ett bud också kika upp gällande bostadsrättsförening. Eftersom att du blir delägare i en ekonomisk förening när du köper en bostadsrätt, så är det viktigt att du ser över så att inte föreningen är skuldsatt – eftersom att detta utgör en risk för dig som köpare!

För att kolla upp en ekonomisk förening så kan du använda dig av borättupplysningen som gör en föreningsanalys åt dig och då kan du se över om gällande ekonomiska förening är något som passar dig.I analysen så får du veta föreningen nuvarande skuldsättning, eventuella risker om höjningar av avgifter i framtiden etc.

• För låga avgifter inom föreningen –  höjer risken för att avgifterna höjs sedan och att din bostadsrätt då får ett sänkt marknadsvärde.
  
• Nybildade föreningar – risk att du får betala mer än i en etablerad förening eftersom att nya föreningar oftast inte har hunnit bygga upp en stabil och god ekonomi.
  
• Föreningen är skuldsatt – stora skulder inom en förening innebär alltid en risk och kan sluta med en hög månadsavgift
  

Varje ekonomisk förening klassas in i olika skalor från 1-10 beroende på vilken risk de anses vara. En belåning på ungefär 5000 kr/m2 gäller skala 4 och klassas som en låg risk i en bostadsrättsförening, det betyder att den ekonomiska föreningen inte är hårt skuldsatt. Alla summor över 10 000 kr/m2 bör du helt utesluta då detta innebär att föreningen är högt belånade.

Steg 3: Köp och kontrakt vid lägenhetsköp

Äntligen! Kanske gick du på otaliga visningar innan du hittade rätt, eller så kanske du var den som hittade drömlägenheten på första visningen? Oavsett vad, så har vi nu snart dragit det här köpet i hamn!

Det kan helt klart vara en både kort och lång process att köpa en bostadsrätt, så för dig som kämpat dig hit så ska du veta att snart är det värsta över och du är snart lägenhetsägare.

• Nu gäller det att vara snabb! Direkt du har bestämt dig för att slå slag i saken så handlar det om att agera och visa att du är intresserad av att köpa bostaden. Här kan det också vara bra att tänka efter vilket tak man ska ha på priset, ifall det blir budgivning.
  
• Om någon annan också har intresse av att köpa samma lägenhet, så kan det bli budgivning – detta betyder att andra intresserade lägger ett högre bud som du sedan får välja att möta upp eller ge upp lägenheten till den andra köparen.
  
• Direkt som du har fått igenom ett köp så är det viktigt att du ringer till banken och kontrollerar så att allt är grönt med ditt lån för bostaden som du nu ska köpa. Så snart banken godkänt, så kan du skriva under köpekontraktet.
  
• Kom ihåg att ett köp av en bostad bara är spikat så snart ett avtal är skrivet – se därför alltid till att vara noga med att skriva allt snabbt. Detta för att säljaren kan alltid ångra sig innan ett avtal är skrivet och sälja till någon annan till exempel som vill ge ett högre bud för lägenheten.

Nu är äntligen köpet genomfört och du kan kalla dig själv för lägenhetsägare och snart kommer du att kunna börja leva i ditt nya hem! Nu är det bara den stora bördan att packa alla saker och frakta dem, samt hålla koll på hur det nu kommer att se ut med ditt nya bolån varje månad. Följ med så ska vi gå in lite mer på allt du behöver veta om bolån!

Steg 4. Bolån och ränta vid lägenhetsköp

I början av artikeln så lovade vi att du skulle gå igenom hela processen med lätthet genom att följa vår guide. Det är nu det är dags att njuta av ditt nya hem och många som nyss har tagit ett stort lån kan tyckas att det känns stort och läskigt. Vi ska nu bryta ner alla delar när det kommer till bolån, räntor och kostnader, så att du förstår vad allt betyder. När du vet hur allt fungerar, så kommer du kunna känna dig lugn gällande ditt lån i framtiden. Vilka övriga kostnader tillkommer vid hus och lägenhetsköp?

Vi har nog alla hört ordet ränta många gånger under våra liv och förstår också vad det är, och du har säkert redan en hel del koll efter den långa processen med ditt första lägenhetsköp dessutom! Nu när du lånat pengar från banken, så kommer du att få betala en ränta på lånet som är en betalning för att du fick genomföra lånet av banken.

Rörlig ränta eller bunden ränta?

De flesta som tar ett bolån delar upp lånet i olika delar hos banken och då även därmed till olika typer av räntebindningar. Detta kanske du själv också valt att göra i samband med ditt bolån. Många anser att detta ger en större flexibilitet och här har du faktiskt möjligheten att välja mellan rörlig ränta, bunden ränta eller räntetak som du kan basera på hur din nuvarande ekonomi ser ut.

• Rörlig ränta: Denna ränta är precis som den låter – rörlig! Den kan ändras och gå både upp och ner, vilket kan vara lite otryggt om man inte har en stadig ekonomi och ett bra grundkapital. Det är banken som bestämmer den rörliga räntans sats utefter hur den allmänna räntemarknaden ligger. Om den allmänna räntan stiger, så höjer banken också den rörliga räntan på lånet.
  
• Bunden ränta: En bunden ränta innebär motsatsen till den rörliga. Här så vet du vad du får betala i ränta varje månad under tiden som du betalar av ditt lån. Detta kan vara ett stabilare alternativ för de som inte har större marginaler i sin ekonomi eller helst vet med säkerhet vad det kommer att kosta bör välja en bunden ränta.
  
• Räntetak: Om du väljer alternativet räntetak på ditt bolån så har du både fördelarna med den rörliga räntan och samtidigt tryggheten som kommer från den bundna räntan. Och vad det betyder är att kostnaden på din ränta minskar när den allmänna räntan faller, men det sätts ett tak på hur mycket du maximalt behöver betala om räntan stiger. Om du väljer detta alternativ så får du betala en avgift för garantin.
  

Här kan du räkna på din räntekostnad!

STEG 5. Besiktning, Tillträde och Försäkring

Du som köpare bör sätta besiktning som ett villkor med i kontraktet, så att säljaren av din bostadsrätt säljer den till dig i ett bra skick. Detta för att du själv ska kunna vara trygg med att det inte dyker upp några dolda fel efter köpet är genomfört och du har flyttat in i ditt nya hem.  För att genomföra en besiktning så behöver man anlita en besiktningsman. Om besiktningsmannen i sin tur hittar något fel som hade gjort lägenheten mindre värd än vad du trots, så kan du isåfall kräva att dessa åtgärdas innan du flyttar in. Du kan också alternativt me säljaren sänka priset i detta fall som kompensation och ordna dem själv.

När du får tillträde till din nya lägenhet beror på vad ni har kommit överens om i kontraktet. Den dagen som ni bestämmer att du ska få flytta in kallas för tillträdesdag och det är från den dagen som dina försäkringar som du tecknar också ska börja gälla. När dagen kommer och du ska flytta in så träffas du, säljaren och mäklaren och skriver på en likvidavräkning som beskriver hur köpet ska betalas och sedan får du dina nycklar och kan börja flytta in!


Dolda fel som dyker upp i efterhand:

Om du nu mot förmodan skulle hitta något fel som du inte vetat om vid köpet efter att du flyttat, så är det säljaren som har ansvaret att korrigera problemet. För att få hjälp med ett sådant fall så är det enklast att kontakta mäklaren som hjälpte dig med köpet för att få hjälp med hur du ska göra.

Viktiga försäkringar:

När du hyr en lägenhet så behöver du bara ha en enkel hemförsäkring där du försäkrar dina saker, eller så kallade lösöre som man säger i försäkringssammanhang. Men när du nu är ägare till din bostadsrätt, så behöver du ha lite mer än detta. Du behöver teckna en bostadsrättsförsäkring och detta brukar klassas som ett tillägg som läggs på den vanliga hemförsäkringen för dina saker. Nu har du även själva lägenheten försäkrad. I vissa bostadsrättsföreningar så är redan din lägenhet försäkrad via föreningens egna fastighetsförsäkring. I din bostadsrättsförsäkring så kan du även lägga till andra tillägg om du önskar. Läs mer här, allt du behöver veta för att försäkra din bostad!

Lycka till med köpet av din nya lägenhet!     

Förhoppningsvis så känner du dig nu som ett riktigt proffs när det kommer till bostadsmarknaden med allt från lån, räntor, besiktningar, försäkringar, olika avtal och flyttlass efter hela den långa processen från att du bestämde dig för att flytta tills dess att du faktiskt stod där med avtalet i din hand. Lycka till med ditt nya boende och var lugn – du har koll!