Hyra ut i andra hand

Det finns många fördelar med att hyra ut i andra hand, bland annat kan du spara in pengar på hyran. Eftersom en hyresrätt inte är din utan något du endast hyr kan du inte bestämma hur som helst över lägenheten. Tvärtom behöver du alltid få ett godkännande av din hyresvärd innan du hyr ut i andrahand. Det är inte alla hyresvärdar som går med på andrahandsuthyrning, därför gäller det att fråga och se om det är möjligt. Om du däremot äger din egen bostadsrättsförening och tänker hyra ut ett rum i lägenheten medan du också bor där, behöver du inte något tillstånd. Ska du hyra ut hela bostadsrätten i andra hand behöver du dock också fråga din bostadsrättsförening. Det kan vara bra att ta en snabb titt på vad bostadsrättslagen säger. För att du ska kunna känna dig trygg med uthyrningen finns det ganska många saker att tänka på, bland annat skälig hyra, vilken sorts kontrakt som ska skrivas och mycket mer. Vi hjälper dig genom att reda ut olika saker som rör andrahandsuthyrning av hyresrätt.

Börja direkt med ansökan

Det absolut första du bör göra om du planerar att hyra ut i andra hand är att ansöka om tillstånd. Det allra bästa är att ansöka skriftligt, ibland har hyresvärdar färdiga mallar som går att fylla i, skriva ut och skriva under. Om hyresvärden går med på uthyrningen kan du gå vidare med nästa steg. Ibland kan det hända att en hyresvärd inte alls vill låta någon hyra ut i andra hand. Då kan du behöva överklaga beslutet hos något som kallas för hyresnämnden. Hyresnämnden är en nämnd som finns för att ta itu med tvister mellan hyresvärdar och hyresgäster. Hyr aldrig ut i andra hand utan godkännande, då finns det mycket stor risk att du blir av med ditt eget hyreskontrakt.

Godkänd för att hyra ut i andra hand– vad gör jag nu?

Okej, så du fick ett godkännande och har pappren underskrivna av hyresvärden. Vad är nästa steg? Nu bör du kolla upp exakt vad som ingår i uthyrningen. Kanske hyr du endast ut ett sovrum? Eller hela lägenheten? Oavsett behöver du sätta en skälig hyra, detta är inte något du själv kan bestämma över eftersom skälig hyra är en lag och innebär att du inte kan ta hutlösa priser utan måste sätta hyran efter vad bostaden faktiskt kostar i drift och ursprungshyra. Om du inte vet exakt vad skälig hyra är för din bostad eller det rum du tänker hyra ut finns det bra kalkyler på nätet. Du kan räkna ut en skälig hyra med hjälp av vår guide där du enkelt kan du fylla i storlek på lägenhet som avser för uthyrning, hur många rum som hyrs ut, vilken gatuadress, hur länge uthyrningen ska gälla samt om du hyr ut möblerat. Här kan du även välja vad uthyrningen gäller, exempelvis hyresrätt, bostadsrätt, villa eller rum.

Ett exempel kan se ut så här:

• Du hyr ut ett rum på 20 kvadratmeter.
• Gatuadressen är i centrum i en mindre stad på Västkusten.
• Du vill hyra ut i sex månader.
• Du hyr ut möblerat.
• Uträkningen hos Boupplysningen.se hamnade på 4 670 kronor – 6 180 kronor i månaden.

Sedan bör du förstås kolla upp skälig hyra mer noggrant för att säkerställa att du inte tar för hög hyra, då kan du nämligen bli återbetalningsskyldig. För dig som vill hyra ut möblerat kan du ta en högre hyra eftersom det ingår mer. Likaså om badrum, eget kök eller andra förmåner ingår.

Dags att annonsera

När du väl kommit fram till vilken månadshyra du ska ta är det dags börja planera inför annonsering av bostad eller det rum som du hyr ut i andra hand. Se till att göra iordning rummet inför plåtningen. Det finns bra guider på nätet om hur du på ett enkelt sätt kan styla hemmet för att ta så inbjudande bilder som möjligt. Tänk på att fota i dagsljus då bilderna blir bättre. Bädda, fixa gärna några detaljer som tända ljus eller liknande. Fotona är kanske det absolut viktigaste när det kommer till bostadsannonsering. När du har dina bilder redo är det dags att skriva annonsen och lägga upp bilderna. Det finns flera platser där du kan annonsera om andrahandsuthyrning, bland annat:

• Blocket
• Samtrygg
• Bostadsportal

Det kan vara bra att annonsera på flera platser för att nå fler personer. Kolla gärna upp hur andra uthyrare gjort med sina annonser. Försök tänka igenom vilka annonser du fastnar för och varför de är mer intressanta än andra. Kanske är det bilderna? Eller beskrivningen? Ta till dig tipsen för att skriva en så bra beskrivning som möjligt. Ju bättre bilder och ju mer tilltalande beskrivning, desto större chans att hitta en hyresgäst som betalar mer. Fundera över vad som gör just din lägenhet unik, eller själva området i staden. Kanske är det en äldre sekelskifteslägenhet? Detta är sådana detaljer som ökar intresset för annonsen. Själva rubriceringen är också värd att lägga extra krut på. Till exempel låter ”Rum hyrs ut tillsvidare i Göteborg” inte lika tilltalande som ”Luftigt rum i sekelskifteslägenhet i mysiga Majorna”. Kolla gärna in andra annonser för att få tips och inspiration om hur du kan utforma annonsen.

Andrahandskontraktet – allt du bör veta

När du väl hittat en person som vill hyra din bostad eller ett rum i din hyresrätt är det snart dags att skriva ett andrahandskontrakt. Men innan du gör det kan det vara bra att kolla upp vem hyresgästen är. Du kan begära en kreditupplysning för att se att personen i fråga inte har några betalningsanmärkningar. Be gärna personen om referenser från tidigare hyresvärdar. Du vill ju veta att personen som hyr din lägenhet är ordentligt och ordningsam och inte någon som har högljudda fester och förstör dina saker.

Om allt ser bra ut är det dags för kontraktet.

Ett andrahandskontrakt kan se ut på olika sätt, det går att hitta mallar på nätet. Dock är det bra att hellre för mycket står med än för lite. Alla tänkbara scenarion måste tas med i beräkningen. Då blir det betydligt enklare att reda ut missförstånd eller undvika eventuella tvister. Här är ett par saker som alltid bör stå med i ett andrahandskontrakt:

• Identitet (namn, adress, telefonnummer och e-mail…)
• Bostadsinformation (adress, vilken bostadstyp det handlar om, storlek och liknande). Det kan se ut ungefär så här: Kontraktet avser lägenhet 1120 A på Lagerbäcksgatan 32, 3 tr. Lägenhetens storlek är 45 kvadratmeter.
• Hyra (specificera hur mycket hyran är per månad, om hyran ska betalas in i förskott eller efterskott, vad som ingår i priset och vad som inte ingår i priset.
• Period för uthyrning. I andrahandskontraktet ska det även stå med för vilken period kontraktet är giltigt. Det kan stå ”hyresperioden börjar 2020-04-15 och hyresperioden tar slut 2020-12-15. Det går även att skriva att uthyrning är tillsvidare eller obestämd tid.
• Uppsägningstid. När det kommer till andrahandsuthyrning finns det två alternativ för uppsägningstid, du väljer det som stämmer i ditt fall; hyresrätt med tillsvidarekontrakt eller hyresrätt på bestämd tid. För dig som endast hyr ut under kort tid, säg mindre än två veckor, är uppsägningstiden endast en dag. Är perioden upp till tre månader är uppsägningstiden en vecka och om du hyr ut längre än tre månader är uppsägningstiden tre månader.

Detta är alltså det mest viktiga som alltid ska stå med i andrahandskontraktet. Det finns naturligtvis betydligt fler saker som är bra att ta med, vi fortsätter:

• Vad är anledningen till uthyrningen? Specificera gärna vad bostaden eller rummet ska användas till.
• Skicket av lägenheten. Det bör stå tydligt hur lägenhetens skick ser ut och helst med bilder. Kanske finns det en spricka i handfatet? Eller en reva i soffan. Sådana saker bör skrivas ned eftersom det annars kan bli tvister om vem som gjort vad.
• För dig som hyr ut lägenheten möblerad ska detta också stå. Du kan ta högre hyra om du hyr ut möblerat, dock innebär ”möblerad” att en person ska kunna flytta in utan att ta med sig egna möbler. Till det här kapitlet hör även en inventarielista. Skriv en noggrann lista på exakt vad som finns tillgängligt vid uthyrningen, exempelvis: 4 glas, 4 tallrikar, 1 vas, 1 säng och så vidare.
• Deposition. Detta är inte något du måste ha men det kan vara en säkerhet för dig och den som hyr att ha en deposition. Skriv tydligt i kontraktet hur stor summa och när den ska betalas samt när du som hyresvärd betalar tillbaka depositionen.

När du har skrivit ner precis allt i kontraktet som är viktigt, är det dags att skriva under. Tänk på att både du som hyr ut och din hyresrätt ska ha varsitt originalkontrakt, det vill säga, skriv ut två kontrakt som ni båda kommer skriva under så ni båda får varsin kopia.

Behöver jag hemförsäkring?

Oavsett om du är hyresvärd eller hyresgäst bör du alltid teckna en hemförsäkring. Din hemförsäkring täcker eventuella skador på dina ägodelar, exempelvis möbler som du hyr ut i samband med lägenheten. Likaså gäller hemförsäkringen för hyresgästen hens saker. Dock kan det vara bra att teckna ett bostadsrättstillägg om du nu hyr ut din bostadsrätt i andra hand. För hus är det villaförsäkringen som är motsvarande.

När det kommer till just ägodelar och möbler för dig som nu hyr ut möblerat, är det bra att tänka på inventarielistan. Det ska även stå med tydligt i kontraktet vad som händer om hyresgästen tar sönder något. Det bör stå vad personen blir skadeskyldig eller om depositionen täcker det.

Besiktningsprotokoll – en trygghet för bägge parter

Oavsett om du hyr ut möblerat eller inte, bör du alltid ha ett besiktningsprotokoll att följa. Genom att noggrant dokumentera allt som finns i lägenheten, både saker, möbler och golv och dessutom komplettera med foton, kan du och gästen känna er trygga. Om något är trasigt, exempelvis om det blivit ett märke i parketten, kan ni enkelt ta reda på om det var så innan gästen flyttade in eller om det hänt under tiden hen bott hos dig. I besiktningsprotokollet ska alltså både skick stå med samt sådant som redan är slitet eller trasigt dokumenteras. Det är ju viktigt från gästens sida också eftersom ingen vill bli oskyldigt anklagad över att ha gjort sönder något. Förutom skicket av själva lägenheten, som dörrar, fönster, golv och väggar, är även inventarielistan viktig att utforma så noggrant som möjligt.

Tips inför inflyttning

Vi har nu gått igenom en del saker som du som hyresgäst bör tänka på för din säkerhet. Men nu till avslutningen. Du och din hyresgäst att skrivit på kontrakt och allt är klart för inflyttning. För att hyresgästen ska känna sig välkommen och bekväm kan det vara bra att göra en liten ”bra-att-veta-lista”. Skriv ut och lägg pappren i en mapp så blir det lätt och tydligt för hyresgästen. Det kan handla om saker som:

• Så här fungerar TV:n, diskmaskinen eller tvättmaskinen.
• Här finns proppskåpet (så byter du proppar).
• Regler vid tvättstugan (även informella regler kan vara bra att skriva ner).
• Varning om lättirriterade grannar (kan vara bra att informera om någon i huset är särskilt besvärlig).
• Nummer eller kontaktuppgifter till någon som hyresgästen kan kontakta vid olycka eller liknande.
• Allmänna tips om området, exempelvis ”här hittar du närmsta matbutik”, ”den här restaurangen är bra för vegetarianer” och liknande.

Dessa tips är naturligtvis inga måsten, men kan vara bra för att du ska känna att du gett all information du kan till din nya hyresgäst. Även för den som flyttar in är det alltid trevligt med några lokala rekommendationer.

Skatter och avdrag

När du hyr ut din hyresrätt i andra hand finns det vissa regler att känna till gällande beskattningen. Du kan exempelvis som privatperson ta del av avdrag på den hyra som du normalt betalar. Hur mycket beror på vilken sorts bostad det gäller. Det finns bra information om beskattning av andrahandsuthyrning hos Skatteverket. Om du gör vinst på din uthyrning ska du betala 30 % i skatt. 

Att hyra ut sin hyresrätt i andra hand är vanligt och brukar inte vara krångligt. Men som vi gått igenom är det alltid viktigt att känna till lagar och regler för uthyrning i andrahand. Annars kan du som hyr ut riskera att bli av med såväl hyreskontrakt som att bli återbetalningsskyldig. Lycka till!